Aides à l'achat d'une première maison: tous les dispositifs disponibles

Pour financer l'achat de votre premier logement, plusieurs aides et prêts immobiliers sont disponibles. Ils servent à réduire le coût total de l'achat et des travaux liés à l'acquisition d'une maison.

Les prêts aidés pour faciliter l'accession à la propriété

Pour financer votre premier achat immobilier, vous pouvez bénéficier de plusieurs types de prêts. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêt destiné à financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements privés, accessible sans condition de ressources. Il s'adresse aux propriétaires occupants, bailleurs ou copropriétés pour des résidences principales achevées depuis plus de 2 ans. Le montant varie de 15 000 € à 50 000 € selon les travaux, avec une durée de remboursement de 15 à 20 ans. Les travaux éligibles sont les travaux d'amélioration énergétique, les travaux ouvrant droit à MaPrimeRénov', ou améliorant d'au moins 35% la performance énergétique globale. 

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) s'adresse, quant à lui, aux familles aux revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires. Il permet de financer jusqu'à 100% du coût d'acquisition, avec une drée de remboursement comprise entre 5 et 30 ans, et bénéficie d'une réduction des frais notariés. En ce qui concerne les salariés du secteur privé, il leur est possible de se tourner vers le Prêt Action Logement pour leur premier achat immobilier. Ce financement complémentaire, d'une durée maximale de 25 ans, peut couvrir jusqu'à 40% du projet d'accession. Il s'applique aux logements neufs (VEFA, construction), aux acquisitions dans le cadre du Bail Réel Solidaire ou de la vente HLM.

Les aides fiscales et contributions locales

La TVA réduite à 5,5% sur l'achat d'un logement neuf est une aide intéressante pour les primo-accédants, plus particulièrement dans les quartiers prioritaires ou en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Par ailleurs, de nombreuses collectivités territoriales proposent des aides locales pour l'achat d'une première maison. Ces dispositifs sont différents selon les régions et peuvent prendre la forme de subventions directes, de prêts bonifiés ou d'exonérations temporaires de taxes foncières. Pour connaître les aides disponibles dans votre secteur, renseignez-vous auprès de votre mairie ou conseil départemental.

L'accès à ces dispositifs d'aide au financement est généralement soumis à plusieurs conditions. Il faut notamment être primo-accédant, c'est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années. Certains plafonds de ressources, qui dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique, doivent également être respectés. La maison doit être la résidence principale de l'acheteur et pour prétendre à certaines aides, le logement doit respecter des normes énergétiques particulières.

Le Bail Réel Solidaire (BRS), pour dissocier le foncier du bâti

Le Bail Réel Solidaire, instauré par la loi ALUR (loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 et opérationnel depuis 2017, permet d'acquérir uniquement les murs d'un logement, tandis que le terrain reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette formule tend à réduire le prix d'acquisition, avec des économies atteignant 20% à 40% par rapport au marché traditionnel. Le principe du BRS est simple : les acquéreurs versent une redevance mensuelle modique (généralement entre 1€ et 3€/m²) pour l'usage du terrain, et peuvent revendre leur bien selon des conditions encadrées, afin de préserver la vocation sociale de ce dernier.

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA), pour devenir propriétaire progressivement

Le Prêt Social Location-Accession est un dispositif d'accession progressive à la propriété, particulièrement adapté aux ménages modestes. Il comprend :

• Une phase locative (1 à 5 ans) pendant laquelle l'occupant verse une redevance composée d'un loyer et d'une part acquisitive

• Une phase d'accession où l'occupant devient pleinement propriétaire en levant l'option d'achat

Avec le PSLA, l'acquéreur bénéficie d'une TVA réduite à 5,5% et d'une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Pour bénéficier du PSLA, les ressources des ménages ne doivent pas dépasser certains plafonds, définis selon les revenus du foyer et la zone géographique.

La vente HLM, pour accéder à la propriété dans le parc social

La vente HLM est un autre dispositif intéressant pour les primo-accédants. Depuis la loi ELAN de 2018, les organismes HLM peuvent vendre jusqu'à 40 000 logements par an à leurs locataires ou à d'autres personnes sous conditions de ressources, à des prix inférieurs au marché local. Dans le cadre de la vente HLM, les acheteurs peuvent bénéficier du Prêt d'Accession Sociale (PAS) ou du Prêt Action Logement. Ces trois dispositifs peuvent s'inscrire dans un projet d'acquisition en zone ANRU, ce qui permet alors aux ménages primo-accédants de cumuler plusieurs aides et de bénéficier de la TVA à 5,5%.

La TVA réduite à 5,5%

Pour les primo-accédants, la TVA réduite à 5,5% est une aide fiscale conséquente, puisque le taux normal est de 20%. Cette réduction s'applique aux logements neufs situés dans les quartiers prioritaires ou à proximité (moins de 300 mètres). Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement neuf comme résidence principale, ne pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l'État et vous engager à occuper le logement pendant au moins 10 ans. 

Comment augmenter ses chances d'obtenir une aide ?

Un dossier complet et bien organisé augmente vos chances d'obtenir une aide à l'achat. Commencez à rassembler tous les documents nécessaires au moins six mois avant de déposer votre demande de crédit. Les établissements financiers et organismes d'aide sont attentifs à la stabilité de vos revenus et à votre capacité d'épargne. Pour compléter votre dossier, il vous faudra également :

• Une pièce d'identité valide

• Un justificatif de domicile

• Vos trois derniers avis d'imposition

• Vos bulletins de salaire des douze derniers mois

• Les relevés de tous vos comptes bancaires (6 derniers mois)

• Les attestations des prêts éventuellement en cours et leur tableau d'amortissement

• Vos justificatifs d'apport personnel

La plupart des aides à l'accession sont soumises à des conditions de revenus. Vérifiez que vous respectez les plafonds de ressources, qui peuvent être différents selon la localisation du logement et la composition de votre foyer. Il faut savoir que les dossiers d'aide au financement prennent souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois à être traités. 

Des conseils pour l'achat de votre première maison ?

Les aides à l'accession facilitent l'achat d'un premier logement, mais il peut être compliqué de s'y retrouver. L'éco-prêt à taux zéro, le Prêt d'Accession sociale, le Bail Réel Solidaire, ou encore le Plan Social Location-Accession comptent parmi les dispositifs les plus avantageux pour les primo-accédants. Sur le site PropriétaireMaintenant.fr, trouvez toutes les réponses à vos questions pour chacun de ces dispositifs.