Ce qu'il faut savoir pour bien choisir son prêt immobilier

Vous souhaitez vous lancer dans un projet d'achat immobilier?

Une fois votre décision arrêtée sur le bien, vient l'étape du choix du prêt immobilier, ce qui peut vite se révéler être un casse-tête.

Il existe une multitude de possibilités et d'options et lorsque l'on n'a pas de connaissances particulières dans le domaine, il est parfois difficile de faire son choix.

Voici donc ce que vous devez avoir en tête avant de choisir votre prêt immobilier.

CHOISIR SON PRÊT IMMOBILIER : LES POINTS DE BASE

L'achat d'un bien immobilier est un projet engageant financièrement sur le long terme et doit être mûrement réfléchi.

À la base de cette réflexion, il faut évidement faire le point sur ses moyens financiers, ce qui sera le premier élément du choix de son prêt immobilier.

Il y a donc un certain nombre d'éléments à prendre en compte, comme le montant de ses revenus sur le long terme, sa capacité d'endettement, son âge, son état de santé, le montant de son *apport [3]*, son épargne salariale ... Autant de variables qui cadreront votre projet immobilier et définiront vos possibilités d'emprunt.

CHOISIR SON PRÊT IMMOBILIER : LES FINANCEMENTS AIDÉS

Une fois l'état des lieux sur votre situation financière fait et votre champs d'action défini, vient le temps d'évaluer vos possibilités d’accession aux différentes financements aidés.

Il en existe plusieurs, mais il faut remplir un certain nombre de conditions pour pouvoir y être éligible.

Faisons donc un tour d'horizon des aides au crédit immobilier existantes et de leurs conditions :

Le PTZ+ (prêt à taux zéro renforcé)

Le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro renforcé) est un financement aidé en faveur de l'accession à la propriété destiné aux personnes achetant ou faisant construire leur premier logement en tant que résidence principale. Dans le cadre d'un PTZ+ (prêt à taux zéro renforcé), la durée de l'emprunt doit être comprise entre 8 et 25 ans et les intérêts seront pris en charge par l'état.

Le PTZ+ (prêt à taux zéro renforcé) est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

Le bien immobilier concerné par le PTZ+ (prêt à taux zéro renforcé) doit respecter la réglementation thermique 2012 et le label BBC 2005. Plus de détails sur le *PTZ+ (**prêt à taux zéro renforcé)* [4]

Le PAS (prêt à l'accession sociale)

Le PAS (Prêt à l'Accession Sociale) est un prêt conventionné (PC) créé en 1993 pouvant financer jusqu'à la totalité d'un investissement.

Le PAS (prêt à l'accession sociale) est destiné aux personnes achetant ou faisant construire un logement en tant que résidence principale et est soumis à des conditions de ressources qui varient selon la composition du ménage.

Dans le cadre d'un PAS (prêt à l'accession sociale), la durée de l'emprunt doit être comprise entre 5 et 35 ans.

Le PAS (prêt à l'accession sociale) permet de bénéficier de l'APL.

Plus de détails sur le PAS (Prêt à l'Accession Sociale)

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de la  construction ou l'achat d'un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d'amélioration du logement, d'agrandissement ou de réhabilitation.

Le prêt conventionné n'est pas soumis à des conditions de ressources et il est remboursable avec intérêts sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Le prêt conventionné permet de bénéficier de l'APL.

Plus de détails sur le prêt conventionné....

Le prêt patronal

Le prêt patronal correspond à la contribution des entreprises pour l'accession à la propriété de ses salariés grâce à des conditions avantageuses. Le prêt patronal destiné aux personnes achetant ou faisant construire un* logement en tant que résidence principale.

Le taux d'intérêt d’un prêt patronal est est actuellement situé entre 1% et 3% assurance comprise, pour une durée allant de 1 an à 20 ans maximum. L

es primo-accédents sont prioritaires pour bénéficier du prêt patronal.

Le prêt patronal ne doit pas dépasser 30 % du coût total de l’opération, avec un plafond de 25000€ en zone A.

Le montant attribué dépend de l’emplacement géographique du logement réparti en 4 zones. Plus de détails sur le prêt patronal.... Le PSLA (prêt social location-accession) Le PSLA (prêt social location-accession) se base sur le mécanisme de location-accession et permet à des ménages à revenus modestes d’acquérir le logement qu’ils occupent avec une phase de location. Le PSLA (prêt social location-accession) est un prêt conventionné que peuvent distribuer les établissements bancaires aux opérateurs de logements PSLA et est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon le nombre de personnes destinées à occuper le logement et selon leur situation géographique. Plus de détails sur le PSLA (prêt social location-accession).

CHOISIR SON PRÊT IMMOBILIER : LES COMPOSANTES À NÉGOCIER

Au moment de la négociation d'un prêt immobilier avec la banque choisie, le taux d’intérêt n'est pas la seule variable sur laquelle discuter.

En effet, il faut prendre en compte tous les aspects de l'offre de prêt immobilier et ne pas hésiter à les négocier, car cela peut engendrer des économies non négligeables sur le coût total de votre crédit. L'assurance est un élément exigé par toutes les banques lors de la souscription d'un prêt immobilier, mais il faut savoir que l'emprunteur peut choisir son assurance auprès d'un organisme différent de celui dans lequel il souscrit son prêt immobilier, dans la mesure où le contrat présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par la banque. Cela permet de faire jouer la concurrence et de pouvoir négocier le coût de l'assurance.

Les frais appliqués à cas de remboursement anticipé sont également négociés et fixés à la signature du prêt immobilier.

Ces frais sont plafonnés à 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt et à 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. Mais vous pouvez cependant tentez d'obtenir un prêt immobilier sans indemnités auprès de votre banque au moment de la négociation ou au moins les faire réduire.

C’est un poste d'économie important ! Lors de la souscription du prêt immobilier, les banques demandent une garantie en cas de défaut de paiement.

Mieux vaut privilégier le cautionnement d'un organisme spécialisé à l'acte notarié, qui est plus avantageuse financièrement.

En effet, une fois le prêt immobilier entièrement remboursé, si l'emprunteur n'a jamais eu recours à la caution, la plupart des organismes lui restitue une partie de sa caution (jusqu'à 75%).

Enfin, les frais de dossier sont également variables et peuvent aller jusqu'à 1% du montant du prêt immobilier.

C'est une composante du prêt qui ne procure pas de grandes économies mais qui est facilement négociable, en particulier si vous disposez d'un bon dossier. Par ailleurs, lorsque vous traitez directement avec la banque, sans intermédiaire, et que votre dossier n'offre aucune complexité particulière, vous êtes en droit de réclamer une diminution de 50 % au minimum, voire l'annulation pure et simple de ces frais de dossier. Les frais de dossier ne sont pas appliqués dans le cas d'un *prêt à taux zéro*, et sont plafonnés à 500€ dans le cas d'un *prêt à l'accession sociale*.

CHOISIR SON PRÊT IMMOBILIER : CALCULER VOTRE FINANCEMENT

Si vous souhaitez évaluer votre financement, n'hésitez pas à utiliser notre calculatrice, qui renseigne sur la capacité de financement, en prenant compte le PTZ.