Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Créé en juillet 2016 par la loi Alur, le bail réel solidaire est un contrat qui facilite l’accès à la propriété pour les foyers les plus modestes

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat établi entre un Organisme Foncier Solidaire (OFS) et un acquéreur. Il prévoit de dissocier le foncier du bâti, permettant ainsi la baisse du prix du logement convoité. Concrètement, ce dispositif d’achat immobilier accorde la propriété des murs (le logement) à l’acquéreur qui devra occuper ce bien à titre de résidence principale. Celui-ci se voit alors céder, par l’OFS, les droits réels sur le bâti. 

L’organisme reste, quant à lui, propriétaire du foncier (le terrain). L’acquéreur doit ainsi lui louer le terrain (ou une partie) sur lequel se trouve le bien immobilier, étant entendu que cette location sera de longue durée et pourra être cédée lors d’un transfert de propriété.  

Cette innovation immobilière est une alternative intéressante pour les foyers éligibles, puisqu’elle permet de ne pas inclure dans le prix final du bien immobilier le prix du terrain, soit près de 15 à 30 % du coût total. La location de celui-ci sera réglé sous la forme d'une redevance mensuelle payable à l'OFS.

À noter qu’un bail réel solidaire peut concerner un logement neuf ou ancien.

Qu’est-ce que l’organisme foncier solidaire ?

L’organisme foncier solidaire est une association à but non lucratif qui vise à faire l’acquisition de terrains. Elle peut ensuite les louer aux ménages les plus modestes tout en gardant la possession du foncier. 

L’OFS est le seul établissement autorisé à contracter un bail réel solidaire.

Quels sont les ménages éligibles ?

Le BRS est conditionné par le niveau de ressources du ménage postulant. Le calcul du plafond de ressources prend en compte le nombre de personnes composant le foyer fiscal et la zone géographique envisagée. En effet, trois zones ont été établies selon les tensions immobilières du territoire français : 

• Zone A : Paris et son agglomération, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province.
• Zone B et C : agglomérations de plus de 50 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur et de l’Île-de-France, l’Outre-mer, la Corse et le reste de la France.

Pour ce qui est du plafond de ressources, il est calculé à partir du revenu fiscal de référence du foyer fiscal en N-2 (revenus de l’année 2020 pour un BRS conclu en 2022). Il est défini selon le PSLA (Prêt Social Location Accession), consultable et mis à jour chaque année sur le site du gouvernement.

Comment financer son achat avec un BRS ?

En choisissant le bail réel solidaire, le ménage primo-accédant souhaitant devenir propriétaire peut, depuis le décret du 20 avril 2017, bénéficier de conditions de financement favorables, grâce au prêt à taux zéro (PTZ). 

En outre, il peut également jouir d’une période de remboursement différée. Ce décalage lui permet ainsi d’augmenter considérablement sa capacité d’emprunt. Et fait non négligeable, si le bien immobilier convoité est neuf, le futur propriétaire peut également bénéficier d’un régime de TVA à taux réduit.

Revendre son bien immobilier sous BRS ?

Si la partie acquéreuse souhaite revendre son bien immobilier, elle devra, avant toute chose, se rapprocher de l'OFS qui lui a cédé les droits réels sur le bâti. S’appuyant sur l’indice Insee des notaires, l’OFS se chargera d’estimer la valeur du logement selon son ancienneté et son état. Le prix de vente sera ainsi plafonné par l'association et ne pourra être dépassé. Si la partie acquéreuse n’a pas réussi à vendre son bien dans un délai d’un an, l’OFS pourra alors racheter son bien immobilier. 

De même, si elle ne peut revendre son bien, car l'OFS refuse l’agrément à un potentiel preneur, elle peut exiger de l’association qu’elle fournisse un nouveau preneur ou alors qu'elle rachète elle-même le bien immobilier.

La partie acquéreuse a ainsi la certitude de revendre son bien.

Que faire en cas de succession ?

Le bail réel solidaire peut être transmis aux héritiers, si ces derniers ont des revenus fiscaux de référence en deçà du plafond de ressources en vigueur. Si aucun héritier ne remplissant les conditions ne se manifeste dans un délai d'un an, le BRS est alors résilié. L’OFS se charge, dans ce cas, de verser aux héritiers le prix estimé pour les droits réels sur le logement.