Crédit immobilier pour primo-accédant : taux, montant et conseils

Les emprunteurs primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années, peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs, comme le Prêts à Taux Zéro, pour concrétiser leur projet logement. Accéder à ce type de crédit immobilier leur permet de financer l'achat de leur résidence principale sans que le coût total du prêt ne soit une contrainte. 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2025

Les taux de crédit immobilier pour les primo-accédants influent sur le coût total du financement. En février 2025, les taux de crédit immobilier pour les primo-accédants se situent entre 3% et 3,50% pour un engagement sur 20 ans. Ces taux peuvent être différents selon l'apport personnel, les revenus et la stabilité professionnelle mais restent contraignants pour de nombreux ménages. Pour les personnes souhaitant bénéficier d'un programme d'accession sociale, le PTZ peut être une solution intéressante.

Le PTZ reste réservé aux primo-accédants, mais à partir du 1er avril 2025, il s'étendra à l'ensemble du territoire français, sans distinction de zone, pour l'achat d'un logement neuf, qu'il soit individuel ou collectif, un changement important par rapport aux restrictions précédentes qui limitaient le PTZ à certaines zones dites « tendues ». Ce changement vise à financer la moitié de l'opération d'achat et à soutenir la construction de nombreuses nouvelles habitations, avec pour objectif de relancer le secteur de la construction et de faciliter l'accession à la propriété.  Pour l'achat d'un premier logement construit il y a plus de cinq ans, le dispositif reste inchangé, c'est-à-dire que :

• Le PTZ n'est disponible que dans les zones dites "tendues"

• Les acheteurs doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique (au moins 25% du coût total de l'opération immobilière)

• Les travaux doivent permettre d'atteindre un niveau minimal (classe D) de performance énergétique

• Le montant du prêt est plafonné à 132.000 €, en fonction du coût total de l'opération, des revenus de l'emprunteur et de la zone du logement

En ce qui concerne le remboursement s'effectue en deux phases : une période de différé (5 à 15 ans sans remboursement), suivie d'une période de remboursement effectif, pour une durée totale de 15 à 25 ans

Le montant et les conditions des prêts immobiliers

Pour financer l'acquisition d'un bien immobilier, les primo-accédants peuvent emprunter des montants adaptés à leur capacité de remboursement et à leurs revenus. Les montants des prêts immobiliers pour les primo-accédants peuvent être différents selon la capacité d'emprunt du ménage, la valeur du bien immobilier, la localisation du bien, et les politiques propres à la banque. Cette dernière peut prêter jusqu'à 100% de la valeur du bien, voire plus dans certains cas pour couvrir les frais annexes.

Concernant les conditions des prêts immobiliers pour les primo-accédants, le logement acquis doit être destiné à devenir la résidence principale. La durée du prêt est généralement comprise entre 15 et 25 ans, mais peut atteindre 30 ans dans certains cas. Les taux d'intérêt sont variables selon les banques et la situation de l'emprunteur, et le taux d'endettement est limité à 35% de ses revenus nets mensuels. Il faut aussi savoir que l'assurance emprunteur est obligatoire, bien que le choix de l'assureur soit, quant à lui, libre depuis 2018.

Les dispositifs d'accession sociale disponibles pour les primo-accédants

Les primo-accédants ont accès à des dispositifs d'accession sociale qui tendent à leur faciliter l'accès à la propriété : ils sont accessibles pour les ménages aux revenus modestes.

L'accession à prix maîtrisé

L'accession à prix maîtrisé consiste à proposer des logements neufs à un prix inférieur à celui du marché. Il résulte d'une collaboration entre les collectivités locales et les promoteurs privés. Les conditions d'éligibilité sont généralement des plafonds de ressources à ne pas dépasser, l'obligation d''occuper le bien comme résidence principale et le financement via un Prêt Accession Sociale (PAS) ou un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Un apport personnel peut parfois être exigé.

La TVA à taux réduit (5,5%)

La TVA à taux réduit est un dispositif fiscal destiné à encourager l'accession à la propriété dans certaines zones géographiques en France, notamment dans les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones. Pour bénéficier de ce taux réduit, le logement doit être destiné à devenir la résidence principale de l'acquéreur, et celui-ci doit s'engager à l'occuper pendant au moins 10 ans. En cas de revente du bien avant la fin de la période d'engagement de 10 ans, le propriétaire est tenu de rembourser la différence de TVA, sauf en cas de décès, de mobilité professionnelle, de chômage longue durée, de divorce, etc. 

Le Prêt Social Location Accession (PSLA)

Le Prêt Social Location Accession permet de bénéficier de la TVA réduite à 5,5%, facilite l'accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes et se déroule en deux phases distinctes : une phase locative initiale, suivie d'une phase d'accession. Pendant la première phase, l'occupant a le statut de "locataire-accédant" et verse une redevance mensuelle. Cette période lui permet de tester sa capacité à assumer les charges liées à la propriété. Lors de la seconde phase, le locataire a la possibilité de lever l'option d'achat dans un délai préalablement défini, et devient pleinement propriétaire. 

Le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire permet aux ménages modestes d'acheter un logement à un prix inférieur au marché immobilier local. Ce système sépare le foncier du bâti, les acquéreurs n'achetant que les murs de leur habitation, ce qui réduit le coût initial. Le BRS permet, lui aussi de bénéficier de la TVA à taux réduit, ainsi que d'une éventuelle réduction de la taxe foncière. Le BRS s'accompagne également d'une garantie de rachat par l'Organisme Foncier Solidaire (OFS), et permet de "recharger" le bail à chaque revente.

PropriétaireMaintenant.fr, des conseils pour réussir en tant que primo-accédant

Pour obtenir un crédit immobilier en tant que primo-accédant, il faut un dossier solide. La préparation du dossier commence idéalement 12 à 18 mois avant la demande de prêt. Un historique bancaire stable démontre votre capacité à gérer vos finances : évitez les découverts et constituez une épargne régulière d'au moins 10% de vos revenus mensuels. Pour compléter le dossier, pensez également à rassembler vos 3 derniers bulletins de salaire, vos avis d'imposition des 2 dernières années, vos justificatifs d'épargne, etc. Les banques sont attentives au taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35% des revenus. N'hésitez pas à consulter plusieurs établissements pour comparer les taux et conditions proposés, car les frais de dossier, d'assurance emprunteur et les garanties exigées diffèrent selon les établissements. Si vous êtes intéressé par l'accession sociale, retrouvez plus d'informations sur notre site Internet.