La location avec option d'achat immobilière : est-ce possible entre particuliers ?

La location avec option d'achat (LOA) immobilière est un dispositif qui permet d'occuper un bien immobilier et de constituer une épargne pour son achat futur. Ce contrat entre le propriétaire et le locataire fixe les conditions de vente pour réussir son accession à la propriété, à l'issue de la période de location : obligations du bail LOA, modalités de crédit et prix final.

Qu'est-ce que la location avec option d'achat en immobilier ?

La location avec option d'achat immobilière, ou leasing immobilier, permet d'associer une période locative à un projet d'acquisition. Elle donne la possibilité aux locataires de devenir propriétaires sans apport personnel conséquent, après une phase de location, et selon des conditions définies en amont. En effet, le contrat de LOA immobilière comprend deux phases distinctes : durant la première, le locataire-accédant verse une redevance mensuelle composée d'une part locative (le loyer) et d'une part acquisitive (l'épargne).

À l'issue de la période de location, généralement comprise entre 2 et 4 ans, le locataire-accédant est en droit d'exercer son option d'achat au prix initialement convenu dans le contrat. Le propriétaire et le locataire-accédant doivent respecter plusieurs engagements formalisés dans le contrat de LOA. Le propriétaire s'engage à maintenir le prix de vente fixé au début du contrat, à réserver l'exclusivité de la vente au locataire-accédant pendant la durée du bail et à entretenir les lieux selon les normes d'habitabilité. Le propriétaire doit l’informer par lettre recommandée six mois avant la date d’échéance des modalités d’acquisition. Les charges et taxes foncières restent à sa charge durant la location, et le bien est libéré sans indemnité si l’option n’est pas levée.

Le cadre légal de la LOA en immobilier entre particuliers

La location avec option d’achat immobilière entre particuliers en France est régie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, dite loi sur la location-accession. Ce dispositif permet à un locataire d’occuper un logement tout en conservant la possibilité de l’acquérir à l’issue d’une période définie. Le contrat, obligatoirement établi par acte authentique (devant notaire), doit préciser le prix du loyer et de la part acquisitive, la durée de la location, le prix de vente final, les conditions de levée de l'option d'achat, ainsi que les modalités de remboursement de la part acquisitive en cas de non-achat. Un état des lieux est également requis pour sécuriser les deux parties. Un contrat préliminaire peut être signé en amont, avec un dépôt de garantie limité à 5 % du prix, et l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours après réception du projet de contrat.  

Les logements éligibles à la LOA entre particuliers

En France, la location avec option d'achat entre particuliers peut concerner différents types de biens immobiliers à usage d'habitation. Les propriétaires peuvent proposer à la location avec option d'achat :

• Un appartement (vide ou meublé)

• Une maison individuelle

• Un bâtiment à usage mixte (résidentiel et commercial)

• Un logement en copropriété (maison ou appartement)

Notez toutefois qu'un bien immobilier ancien peut être éligible s'il répond aux normes. Pour les logements en copropriété, l'éligibilité du logement dépend des règles de la copropriété. En ce qui concerne les biens mixtes, ils doivent respecter les règles d'urbanisme. De plus, pour être éligible à une LOA entre particuliers, le logement doit :

• Être conforme aux normes d'habitabilité en vigueur

• Disposer d'un diagnostic de performance énergétique valide

• Ne pas faire l'objet d'une interdiction de location

• Être libre de toute hypothèque ou privilège

Le notaire vérifiera la conformité du bien immobilier : la vente finale ne pourra s'effectuer que si le bien correspond exactement à la description initiale du contrat.

Les avantages et les contraintes de la LOA immobilière entre particuliers

Pour le locataire-accédant, la LOA permet d'acheter un bien immobilier sans apport personnel initial conséquent, tandis que le propriétaire-vendeur bénéficie de revenus locatifs garantis pendant la durée du leasing, avec un acquéreur potentiel identifié. Le prix de vente étant fixé dès le départ, les deux parties sont protégées contre les fluctuations du marché. En termes d'accession sociale, le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est une forme de LOA. Cumulable avec d'autres dispositifs d'accession sociale, il permet de bénéficier d'un taux de TVA à taux réduit à 5,5%, ou encore d'un Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Le contrat de LOA en immobilier nécessite une rédaction des obligations de chaque partie. Le plus souvent, le locataire-accédant doit assumer les charges et l'entretien, au même titre qu'un propriétaire. De plus, en cas de non-paiement des redevances, il risque l'expulsion, ainsi que la perte de son épargne. Le propriétaire reste responsable de la taxe foncière et des gros travaux jusqu'au transfert de propriété. Le crédit nécessaire à l'achat final doit être anticipé par le locataire pour éviter tout blocage.

Pour aller plus loin : l'accession sociale

La LOA immobilière entre particuliers est une alternative aux modes d'acquisition immobilière traditionnels. Ce dispositif permet au locataire-accédant de tester un bien immobilier et sa capacité à rembourser un crédit avant de s'engager. Le propriétaire doit, pour sa part, respecter ses obligations contractuelles pendant toute la période du bail. Pour de plus amples informations sur l'accession sociale, et pour trouver la solution qui vous convient le mieux, PropriétaireMaintenant.fr vous présente d'autres dispositifs, comme le Bail Réel Solidaire et la vente HLM.