La location avec option d'achat (LOA) immobilier : l'accession progressive à la propriété

La Location avec Option d'Achat (LOA) immobilier est un dispositif permettant une accession progressive à la propriété pour les ménages qui ne peuvent pas acheter un logement via les dispositifs traditionnels. Mise en place par la loi de 1984, elle permet de louer un bien avant de l'acheter, mais qu'est-ce qui la différencie du Prêt Social Localisation-Accession (PSLA) ? Faites confiance à Propriétairemaintenant.fr pour vous accompagner dans votre projet d'accession à la propriété.

Qu'est-ce que la Location avec Option d'Achat ?

L'origine de la LOA et son contexte légal

La LOA immobilier est régie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, qui définit le cadre juridique de la localisation-accession à la propriété immobilière afin de faciliter l'accès à la propriété pour un plus grand nombre de Français . particulier ceux qui ne disposent pas des ressources immédiates pour un achat classique. Le cadre légal de la LOA a évolué pour s'adapter aux réalités du marché immobilier et aux besoins des accédants, notamment grâce à la loi ELAN de 2018 qui a apporté des modifications visant à sécuriser davantage le parcours des locataires-accédants. En effet, le contrat doit être conclu par acte authentique et publié au fichier immobilier, des mentions obligatoires sont prévues par la loi et les droits de préemption doivent être purgés avant la conclusion du contrat.

Une option d'achat après une phase locative

Lors de la phase locative, dont la durée est fixée contractuellement dès la signature du contrat et qui dure généralement entre 1 et 5 ans, le locataire verse une redevance mensuelle au propriétaire, qui se compose d'une partie locative, correspondante à la période de jouissance du bien et d'une part acquisitive, qui constitue un apport en vue de l'achat futur. À l'issue de la période locative, le locataire-accédant dispose d'une option d'achat sur le bien et peut, soit exercer son option et devenir pleinement propriétaire du bien immobilier, soit renoncer à l'achat et quitter le logement. En cas d'exercice de l'option, le prix d'achat appliqué est celui déterminé lors de la signature du contrat initial et tient compte des versements déjà effectués pendant la phase locative.

PSLA et LOA immobilier : des dispositifs soumis à des plafonds de ressources ?

La Location avec Option d'Achat immobilier étant un produit bancaire classique de type crédit à la consommation, elle est soumise à des conditions de ressources, c'est-à-dire que l'organisme prêteur évalue la capacité de remboursement du ménage, le d'endettement ne doit pas dépasser 33 à 35% des revenus qui doivent, quant à eux, être suffisants et stables. Même si la LOA n'a pas de plafonds officiels, elle reste de fait réservée aux ménages disposant de ressources suffisantes pour assumer les loyers et le crédit. Le PSLA est également soumis à des plafonds de ressources fixes selon la composition du ménage, la zone géographique du bien immobilier, l'âge des personnes composant le ménage et éventuellement, la situation de handicap de l'un des membres du ménage : les revenus pris en compte correspondant au revenu fiscal de référence de l'année N-2.

En quoi le Prêt Social Location-Accession est-il intéressant ?

Les biens immobiliers pertinents du dispositif PSLA

Le PSLA s'applique principalement aux biens immobiliers neufs construits en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et aux logements anciens du parc privé ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Pour y être éligible, le bien immobilier doit être destiné à la résidence principale de l'acquéreur, être occupé au minimum 8 mois par an par le locataire et faire partie d'une opération agréée par l'État pour le financement PSLA. De plus, ils doivent être détenus par un organisme HLM, une Société d'Économie Mixte (SEM) ou un promoteur privé ayant reçu un agrément préfectoral.

Une TVA réduite et une exonération de taxe foncière

Le PSLA permet de bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5% sur l'achat du bien immobilier au lieu du taux normal de 20%. Pour en bénéficier, certaines conditions doivent être respectées :

• Le logement doit être destiné à la résidence principale de l'acquéreur
• Les revenus de l'acquéreur ne doivent pas dépasser certains plafonds
• Le prix au m² du logement est plafonné

Si l'acquéreur cesse d'occuper le logement comme résidence principale dans les 10 ans suivant l'achat, il devra rembourser la différence de TVA, sauf dans certains cas particuliers : décès, mobilité professionnelle, chômage longue durée, etc. cette réduction de TVA, le PSLA s'accompagne d'une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l'achèvement de la construction. Pour ce faire, l'opérateur immobilier bénéficie de l'exonération pendant la phase locative, tandis que l'acquéreur en bénéficie dès la levée d'option d'achat, généralement pour une période de 13 à 15 ans selon la date de levée d'achat. 'option.

Une accession sécurisée grâce aux garanties de rachat et de relogement

La garantie de rachat oblige l'opérateur à racheter le bien immobilier pendant 15 ans après l'acquisition :

• Durant les 5 premières années : rachat à 100% du prix initial d'acquisition
• De la 6ème à la 15ème année : le prix est mineur de 2,5% par an

Certains cas peuvent justifier l'activation de la garantie : décès, mobilité professionnelle, chômage longue durée, invalidité, divorce ou dissolution de PACS, etc. De plus, si le locataire-accédant ne peut plus assumer financièrement son logement, l'organisme HLM s'engage à lui proposer un relogement dans le parc social. Trois offres de location correspondant aux besoins et possibilités financières du locataire doivent être faites dans un délai de 6 mois. Cette garantie est valable pendant 15 ans après l'achat ; pour en bénéficier, le bien immobilier doit toujours être la résidence principale, les revenus du locataire doivent rester sous les plafonds du PLUS (prêt locatif à usage social) et l'accédant doit répondre aux offres de relogement dans un délai d'un mois.

Pour aller plus loin...

Bien que la LOA s'applique à une plus grande variété de bien immobiliers, le PSLA permet à un plus grand nombre de foyers d'accéder à la propriété et peut être cumulé avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le prêt Action Logement . Propriétairemaintenant.fr accompagne les futurs propriétaires dans leur projet d'acquisition immobilière via le PSLA. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter ou à consulter la rubrique dédiée au PSLA sur notre site.