Le leasing Immobilier pour accéder à la propriété

Le leasing immobilier permet aux ménages les plus modestes, intéressés par l'acquisition d'un bien immobilier, d'acheter progressivement un bien immobilier.

Qu'est-ce que le leasing immobilier ?

La Location avec Option d'Achat (LOA)

Régie par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, qui encadre le principe de location-accession en France, la LOA immobilier est un crédit à la consommation qui se compose d'une phase locative durant laquelle l'occupant verse une redevance et d'une phase acquisitive. À l'issue de la phase locative, le locataire-accédant peut choisir d'acheter le bien au prix initialement convenu, en déduisant la part acquisitive déjà versée, ou de renoncer au projet, auquel cas, il quitte le logement et récupère l'épargne constituée.

Les aspects juridiques, fiscaux et contractuels

Le leasing immobilier se démarque grâce à une TVA réduite à 5,5% pour les biens neufs, une exonération de taxe foncière pendant 15 ans et des frais de notaire réduits. De plus, il garantit à l'acquéreur une période d'essai avec la possibilité de renoncer au projet sans pénalité, un prix de vente plafonné pour une protection contre les hausses spéculatives, et une garantie de rachat et de relogement en cas de difficulté. Concernant le contrat, il doit obligatoirement mentionner les informations relatives :

• Au bien immobilier : caractéristiques, surface, nombre de pièces, particularités techniques, etc.
• Au paiement : prix de vente, modalités de paiement, montant de la redevance et montant prévisionnel des charges
• Aux conditions contractuelles : date d'entrée dans le logement, délai accordé pour lever l'option d'achat, conditions de résiliation anticipée du contrat, modalité des calculs d'indemnités le cas échéant et absence du maintien de plein droit dans les lieux en cas de non-levée de l'option d'achat

Le contrat doit être établi par écrit, authentifié devant notaire et peut être précédé d'un contrat préliminaire avec un dépôt de garantie limité à 5% du prix du bien.

Les biens immobiliers et profils concernés

Quels sont les biens éligibles à la LOA ?

La LOA s'applique aussi bien à un appartement qu'à une maison individuelle ou à un bien à usage mixte (résidentiel et commercial) ; elle concerne des biens neufs ou récents, le plus souvent proposés par des promoteurs immobiliers dans le cadre de programmes d'accession à la propriété. Certains biens anciens peuvent toutefois être éligibles, à condition qu'ils soient en bon état et conformes aux normes.

Quels profils d'acheteurs sont éligibles ?

Le leasing immobilier s'adresse principalement aux primo-accédants, aux foyers dont les revenus sont limités et aux personnes n'ayant pas d'apport initial pour le financement d'un projet immobilier classique. Bien qu'ils soient les principaux profils ciblés, la LOA est toutefois une solution envisageable pour les jeunes en début de carrière, les ménages monoparentaux et les entrepreneurs indépendants.

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) pour les foyers modestes

La phase locative : une indemnité d'occupation et la constitution d'une épargne

À l'instar de la LOA, la phase locative du PSLA s'étend généralement sur une période de 1 à 5 ans durant laquelle le ménage occupe sa maison en tant que locataire et verse un loyer composé d'une part locative et d'une part acquisitive. Le PSLA peut être une bonne solution pour les particuliers souhaitant s'habituer progressivement aux charges liées à la propriété tout en constituant un apport personnel. 

L'option d'achat à la fin de la phase locative

À l'issue de la phase locative, le locataire a l'opportunité de devenir pleinement propriétaire. Dans ce cas, la part acquisitive du loyer versé pendant la phase locative est déduite du prix d'achat. Il est alors possible de bénéficier d'une décote du prix de vente de 1% par année de location, mais le locataire a tout à fait le droit de ne pas lever l'option d'achat. Si tel est le cas, il peut continuer à occuper le logement en tant que locataire ou le quitter sans aucune pénalité.

Quels sont les avantages financiers du PSLA ?

Le PSLA bénéficie d'avantages financiers qui facilitent l'accession à la propriété :

• Une TVA réduite à 5,5% sur le prix d'achat du logement neuf
• Une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à compter de l'achèvement des travaux
• Des frais de notaire réduits, calculés sur la base du prix du logement hors TVA

À noter : le PSLA s'applique exclusivement à des logements neufs (appartement ou maison), dans le cadre d'opérations agréées par l'État.

Pourquoi envisager le Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Un logement à un prix accessible

La base du BRS repose sur la dissociation entre le foncier et le bâti, afin de réduire l'investissement de l'acheteur. Pour ce faire, l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, tandis que l'acquéreur devient propriétaire des murs. Concrètement, cette réduction du prix d'achat se traduit par des mensualités plus abordables pour permettre à des familles, dont les revenus sont limités d'accéder à des logements situés dans des quartiers dynamiques.

Les avantages fiscaux du BRS

Tout comme le PSLA, le principal avantage fiscal du BRS est l'application d'une TVA réduite à 5,5% au lieu des 20% habituels. En ce qui concerne l'abattement sur la taxe foncière, dans certaines collectivités, les acquéreurs en BRS peuvent bénéficier d'un abattement sur la taxe foncière allant de 30% à 100%. Notez que le montant du loyer versé à l'OFS pour le droit d'occupation du terrain est exonéré de TVA, ce qui permet de limiter les charges récurrentes de l'acheteur.

Un bail de longue durée et un prix de revente encadré

Le BRS est conclu pour une période très longue, le plus souvent comprise entre 18 et 99 ans pour assurer une stabilité à long terme pour les acquéreurs. De plus, le bail est renouvelable, ce qui le rend potentiellement perpétuel, et en cas de revente, il est renouvelé pour la même durée au profit des nouveaux propriétaires. Le BRS bénéficie également d'un prix de revente encadré. En effet, la revente doit se faire à un prix plafond, estimé en fonction de l'état de la maison et de l'indice INSEE des Notaires, afin de maintenir l'accessibilité de la maison pour les futurs acquéreurs et d'éviter la spéculation immobilière. 

À qui faire appel lorsque l'on souhaite devenir propriétaire ?

Expert en accession sociale depuis 2013, Propriétairemaintenant.fr propose un accompagnement aux particuliers intéressés par l'accession sociale et ne pouvant pas nécessairement se lancer dans un investissement immobilier classique, notamment pour déterminer l'éligibilité de l'acheteur potentiel au dispositif, trouver le meilleur programme immobilier pour les acheteurs (PSLA, BRS, ventes HLM, etc.) et assister les ménages dans les démarches à effectuer pour accéder à la propriété. Le PSLA et le BRS constituent des solutions intéressantes pour les particuliers, selon qu'ils souhaitent accéder à la propriété de façon progressive ou bénéficier d'un bail longue durée sécurisé.