Les conditions d'achat d'un logement social : êtes-vous éligible ?

L'achat d'un logement social permet aux locataires HLM et autres candidats éligibles de devenir propriétaires, avec des conditions d'accès et des plafonds de prix encadrés par un certain nombre de règles. Comment le montant total, le taux et les zones géographiques déterminent-ils les prêts accessibles pour faciliter l'accession à la propriété ?

Qui peut acheter un logement social ?

L'achat d'un logement social est une opportunité d'accéder à la propriété pour de nombreux ménages en France. En premier lieu, sachez que pour acheter un logement social, vous devez être majeur et de nationalité française, ou détenir une carte de séjour valide: aucune condition de ressources n'est imposée si vous n'êtes pas locataire du parc social. Les acquéreurs potentiels peuvent consulter la liste des logements disponibles auprès des organismes HLM.

Si vous êtes locataire d'un logement social depuis plus de deux ans, vous bénéficiez d'un droit de priorité pour son acquisition; le bien doit avoir été construit ou acheté par le bailleur social depuis au moins 10 ans et respecter les normes d'habitabilité et de performance énergétique en vigueur. Un locataire occupant peut demander que la vente soit réalisée au profit de son conjoint, auquel cas, aucun d'entre eux n'est soumis à des conditions de ressources. Toutefois, s'il demande que la vente soit réalisée au profit de ses ascendants ou descendants, ceux-ci devront respecter les plafonds de ressources PLS. Pour initier l'achat, les locataires doivent contacter leur bailleur social, tandis que les autres acquéreurs peuvent s'adresser aux organismes HLM qui commercialisent des logements vacants. Le prix de vente du logement social est fixé par le bailleur en fonction de l'évaluation des domaines, avec une décote possible pour les locataires occupants.

Les types de logements sociaux disponibles à la vente

Plusieurs types de logements sociaux peuvent être acquis en France, avec des modalités d'achat différentes selon le dispositif choisi. Il arrive que les organismes HLM mettent en vente une partie de leur parc immobilier existant. Ces logements sociaux construits depuis plus de 10 ans sont proposés en priorité aux locataires occupants, qui bénéficient d'une décote pouvant atteindre 35% du prix estimé. Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) permet d'acheter un logement social neuf avec une phase locative suivie d'une phase d'acquisition. Durant la première phase, vous versez une redevance comprenant un loyer et une part acquisitive. Le prix de vente est encadré et vous bénéficiez d'une TVA à 5,5%. En ce qui concerne le Bail Réel Solidaire (BRS), il sépare la propriété du foncier de celle du bâti. Autrement dit, vous achetez uniquement les murs, tandis que le terrain reste propriété d'un Organisme Foncier Solidaire (OFS), ce qui permet de réduire le prix d'achat. Notez qu'une redevance mensuelle est versée à l'OFS pour l'occupation du terrain. Les bailleurs sociaux proposent également des programmes neufs en vente directe, dans des quartiers prioritaires ou à proximité, avec des prix plafonnés et une TVA à 5,5% sous conditions de ressources.

Financer l'achat d'un logement social

Le financement d'un logement social nécessite une bonne connaissance des différents prêts et aides disponibles : PTZ, apport personnel, PAS ?

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : conditions et montants

Le PTZ peut financer jusqu'à 20% du coût total de l'opération immobilière pour l'achat d'un logement social et sa durée de remboursement est comprise entre 20 et 25 ans, selon les revenus de l'emprunteur. Il s'adresse principalement aux primo-accédants n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes. Pour être éligible, le logement doit être utilisé comme résidence principale et occupé au moins 8 mois par an. Pour obtenir votre PTZ, notez que certains plafonds de ressources ne doivent pas être dépassés et qu'ils sont différents selon la composition de votre ménage et de votre zone géographique :

Source : economie.gouv.fr

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Le Prêt à l'Accession Sociale est un prêt immobilier à taux plafonné, accordé sous conditions de ressources pour financer l'achat d'un logement social. Pour en bénéficier, un apport personnel est nécessaire et doit représenter au moins 10% du montant total du projet afin de démontrer votre capacité à épargner et à gérer vos finances. Le PAS peut être utilisé pour acheter une résidence principale, faire construire une résidence principale ou financer des travaux dans la résidence principale (ex : adaptation au handicap). Le logement doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l'achat ou la fin des travaux

Source : economie.gouv.fr

L'apport personnel

Pour constituer un apport personnel à mobiliser lors de l'achat d'un logement social, il existe différentes solutions. Un Plan d'Épargne Logement (PEL) permet de constituer un capital pouvant atteindre 61.200 €. Après quatre ans d'épargne, vous pouvez bénéficier d'un prêt épargne logement à un taux avantageux pour un montant maximal de 92.000 € sur une durée de 2 à 15 ans. Un Plan d'Épargne Entreprise (PEE) permet aussi de financer votre projet immobilier. Vous pouvez débloquer votre épargne salariale pour l'achat de votre résidence principale, à condition de fournir une attestation de plan de financement : le montant débloqué ne peut pas dépasser l'apport personnel mentionné dans ce plan.

La procédure d'achat d'un logement social

Pour devenir propriétaire d'un bien HLM, vous devrez suivre un parcours réglementé auprès du bailleur social concerné. La première démarche consiste à déposer une demande d'achat auprès du bailleur social. Si vous êtes déjà locataire du logement, adressez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre bailleur. Pour les non-locataires, consultez les annonces des organismes HLM et contactez directement le vendeur. Le bailleur dispose de 2 mois pour répondre à votre demande d'acquisition.

Le prix du logement social est fixé par le service des Domaines, qui détermine sa valeur marchande du bien. Le bailleur peut appliquer une décote (jusqu'à 35%) pour les locataires occupants depuis plus de 2 ans : la vente ne peut se réaliser en-dessous de 70% du prix estimé par les Domaines. Le prix définitif est communiqué à l'acheteur potentiel dans un document détaillant les caractéristiques du logement. Sachez que pour la vente du logement, sont requis :

• Le diagnostic technique complet du logement
• L'état des servitudes et des risques
• Le règlement de copropriété, si applicable
• L'historique des travaux réalisés

Une fois le prix validé, un compromis de vente est signé entre l'acheteur et le bailleur. Ce document détaille les conditions de la transaction et prévoit un délai de rétractation de 10 jours. L'acte authentique sera ensuite signé chez le notaire dans un délai maximum de 4 mois après le compromis pour finaliser la transaction. Des clauses anti-spéculatives peuvent être incluses, limitant la revente pendant 5 à 10 ans.

PropriétaireMaintenant.fr, vous conseiller pour l'achat d'un logement social

Le gouvernement encourage l'achat de logements sociaux en mettant en place des aides qui facilitent l'accession à la propriété pour les locataires HLM et autres candidats sous conditions de ressources. Sur notre site, vous trouverez toutes les informations utiles qui faciliteront votre projet d'accession sociale. Retrouvez-les toutes dès à présent sur PropriétaireMaintenant.fr !