Les points de contrôle importants à vérifier avant d'acheter un bien | propriétairemaintenant.fr
Lundi, 13 janvier, 2020

Après avoir longtemps cherché, vous êtes enfin tombé sur un bien immobilier adapté à votre budget et à vos envies. Alors, vous n'avez qu'une chose en tête : signer le contrat. Mais attention, il ne faut pas aller trop vite en besogne. Même si la loi vous accorde un droit de rétraction de 10 jours après la date de la signature du compromis de vente, il est d'une importance cruciale de vérifier quelques éléments sur le bien avant de vous engager. Dans cet article, vous découvrirez 5 paramètres essentiels à vérifier avant d'acheter un bien immobilier.

Point de contrôle 1 : l'état du logement en général

Si vous êtes habitué aux visites de biens immobiliers, vous devez savoir que même si tout bâtiment possède certaines caractéristiques qui peuvent être des atouts systématiques ou des défauts rédhibitoires, il n'est pas possible, ni en une, ni en deux visites, d'identifier tous les défauts d'un bien. Certains défauts ne peuvent découverts qu'à la suite d'un diagnostic sérieux.

Pour ce faire, assurez-vous de visiter le bâtiment en journée et faites attention à chaque détail, à commencer par ceux qui suivent.

Si vous êtes habitué aux visites de biens immobiliers, vous devez savoir que même si tout bâtiment possède certaines caractéristiques qui peuvent être des atouts systématiques ou des défauts rédhibitoires, il n'est pas possible, ni en une, ni en deux visites, d'identifier tous les défauts d'un bien. Certains défauts ne peuvent découverts qu'à la suite d'un diagnostic sérieux.

Pour ce faire, assurez-vous de visiter le bâtiment en journée et faites attention à chaque détail, à commencer par ceux qui suivent.

Les premières vérifications à effectuer

La présence dans un logement de l'un des éléments ci-après pourrait signifier que le bien est en mauvais état et devrait vous pousser à demander au propriétaire de vous fournir des explications plausibles. Il s'agit de :

  • Un éclairage naturel faible, même en journée ;
  • Les éventuelles fissures, les traces de fuites d'eau, les taches d'humidité sur les murs, dans les recoins et sur les plafonds ;
  • Les premiers signes d'affaissement au niveau des paliers des derniers étages et des sous-sols où se situent les parkings et les caves ;
  • Les moisissures dans les combles et la toiture (vous pouvez par exemple regarder à travers les éventuelles ouvertures ou faire intervenir un artisan).

Évidemment, il vous sera plus compliqué de déceler ces défauts si le bâtiment est entièrement rénové dans le cadre de la vente. Ne vous laissez donc pas être emporté par l'état impeccablement rénové d'un bien qu'on vous présente. Ce peut être pour une astuce pour masquer les imperfections du bien. Gardez un œil critique.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Outre les vérifications préliminaires, il est important d'évaluer la présence de plomb, d'amiante, de potentiels dangers sanitaires, ou encore des termites qui peuvent ronger la toiture et fragiliser la structure. La plupart de ces vérifications doivent être effectuées par un diagnostiqueur professionnel et le vendeur peut choisir de vous faire supporter les frais en intégralité ou en partie.

Pour faire des économies, vous pouvez effectuer des comparaisons de devis d'intervention de diagnostiqueur professionnel sur le site Exacompare. Les diagnostics immobiliers concernés sont :

  • Le Diagnostic Amiante ;
  • Le Diagnostic Plomb ;
  • Le Diagnostic Électricité ;
  • Le Diagnostic Gaz ;
  • Le Diagnostic Termites ;
  • Le Diagnostic Performance Énergétique (DPE) ;
  • Le Diagnostic Mérules ;
  • Le Diagnostic Métrage Loi Carrez ;
  • Le Diagnostic pour Assainissement Non Collectif ;
  • Le Diagnostic État, Risques et Pollutions (ERP).

Parfois, le prix attractif d'un bien peut vous empêcher de réaliser le volume des dépenses que vous allez devoir engager pour effectuer certaines réparations après quelques mois.

Assurez-vous donc que le vendeur vous remette le rapport des diagnostics techniques obligatoires avant de passer à la signature de la promesse d'achat.

Toutefois, même après la signature du compromis de vente, vous disposez, au regard de la loi, d'un droit de rétraction étendu sur un délai de 10 jours, sans frais et sans justification.

Point de contrôle 2 : les servitudes et les vices

Les vices et les servitudes peuvent motiver un refus d'achat. Lorsque vous faites la visite d'un bien à acheter, voici d'autres paramètres sur lesquels vous devez vous pencher.

Vérifier l'existence de servitudes

Il est recommandé de vérifier s'il existe une porte donnant sur une parcelle voisine, un regard ou encore une canalisation enterrée sur la parcelle et qui appartient au voisin.

Ces éléments sont des indicateurs de l'existence probable d'une servitude éventuelle et peuvent constituer un motif pour que vous renégociiez la location ou vous montriez prudent.

En principe, votre notaire doit se rapprocher des services du cadastre et de la publicité foncière de la mairie et vous informer de l'existence ou non de servitudes avant la signature du compromis de vente.

Les vices juridiques et administratifs

S'il vous semble que le vendeur a fait faire d'importants travaux sur le bien (extension de surface, réalisation d'un toit-terrasse, occupation d'un morceau de partie commune, démolition d'un mur porteur, réhabilitation), il est important de vérifier s'il a obtenu toutes les autorisations de la part de la commune et de la part de la copropriété, le cas échéant.

Dans tous les cas, demandez à avoir une copie des documents, comme une assurance dommage-ouvrage, qui justifie ces interventions. Cela vous permettra de vous faire indemniser en cas de défaut, de malfaçon ou de non-conformité.

N'hésitez pas à rechercher d'autres vices et à les signaler au plus tôt.

Point de contrôle 3 : vérification de la qualité de l'emplacement

Si à la première étape du processus de vérification, il faut se concentrer sur le bien lui-même, il est tout aussi crucial d'évaluer la qualité de l'emplacement du bien pour déceler certains éventuels défauts.

Les éventuelles nuisances

En fonction de votre tolérance au bruit ou de l'usage que vous comptez faire du bien immobilier, il va falloir vérifier s'il y a dans ses environs un accès à un parking, un bar, un aéroport, une usine, ou d'autres infrastructures qui peuvent être d'importantes sources de nuisance sonore.

Pour être certain de votre analyse, n'hésitez pas à passer et repasser dans les environs à divers moments de la journée, notamment en soirée pour mieux apprécier la qualité de la nuisance sonore. Lors de la vente de biens immobiliers, ces détails sont souvent passés sous silence, prêtez-y attention afin d'avoir la garantie d'un bien conforme à vos attentes.

Les évolutions probables de l'environnement

Pour aller plus loin dans votre vérification de la qualité de l'emplacement, vous pouvez penser à faire un tour au service de l'urbanisme de la mairie pour vous informer des éventuels permis de construire, des éventuels projets d'aménagements en cours dans la zone, de la nature et de l'envergure des projets (taille et affection des constructions, etc.).

Point de contrôle 4 : le budget des travaux d'embellissement

Selon l'état dans lequel se trouve le bien, il est parfois nécessaire de faire certains travaux d'embellissement pour rehausser son image. Il faut aussi tenir compte du fait que l'emplacement d'un bien influence également le budget de son embellissement.

Un logement exigera plus de dépenses d'embellissement dans un quartier avec une adresse cotée que dans un quartier moyennement prisé.