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Location nue vs location meublée : notre grand comparatif

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Lorsque l'on envisage d'investir dans l'immobilier locatif, un dilemme se présente souvent : faut-il opter pour la location nue ou la location meublée ? Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients, mais le choix dépend surtout de vos objectifs en tant qu'investisseur et des caractéristiques du bien que vous souhaitez louer.

Vous cherchez peut-être une solution qui génère des revenus réguliers tout en minimisant la gestion, ou bien vous êtes attiré par une rentabilité potentiellement plus élevée, même si cela demande plus d'engagement. 

Dans cet article, nous allons comparer ces deux types de location, en explorant la fiscalité, la rentabilité, la gestion, et les contraintes légales de chacun. À la fin de cette lecture, vous aurez tous les éléments en main pour choisir la formule la plus adaptée à votre projet immobilier.

 

Définition des deux types de location

Location nue

La location nue est un type de location où le logement est loué sans mobilier. En tant que propriétaire, vous fournissez un espace vierge, équipé uniquement des éléments de base nécessaires à la vie quotidienne, tels que les sanitaires, la cuisine (évier et éventuellement des plaques de cuisson) et les installations électriques. Les locataires doivent amener leurs propres meubles et équipements.

C'est une formule souvent choisie par les familles ou les personnes qui souhaitent s'installer pour une longue période, car elle permet une personnalisation du logement et une installation durable. De plus, le bail est généralement plus long, offrant une stabilité locative pour le propriétaire.

Location meublée

La location meublée, quant à elle, implique que le logement soit entièrement équipé et prêt à accueillir des locataires sans qu'ils aient besoin d'apporter des meubles. Selon la loi, pour qu'un logement soit considéré comme meublé, il doit inclure un certain nombre d’éléments essentiels : une literie, une table, des chaises, des équipements de cuisine, des placards, etc.

Ce type de location attire particulièrement les étudiants, les jeunes professionnels, ou encore les personnes en mobilité, car il leur permet de s’installer rapidement et de manière temporaire. Le bail pour une location meublée est souvent plus court, offrant plus de flexibilité, mais cela peut aussi entraîner un turnover locatif plus fréquent.

Ces deux types de location répondent donc à des besoins locatifs bien distincts, ce qui influence les profils de locataires que vous pourriez attirer en tant qu'investisseur.
 

Les différences fiscales entre location nue et meublée

La fiscalité est l’un des éléments déterminants à prendre en compte lorsque vous choisissez entre la location nue et la location meublée. Les deux régimes présentent des avantages et des inconvénients, et leur impact sur vos revenus nets peut être significatif. Voyons ensemble les différences fiscales majeures pour vous aider à comprendre la location nue et à comprendre la LMNP en matière d’avantages fiscaux.

Fiscalité de la location nue

Si vous optez pour la location nue, les revenus que vous percevrez seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime micro-foncier : Ce régime est applicable si vous percevez moins de 15 000 € de loyers annuels. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs. Vous n’avez donc qu’à déclarer 70 % de vos revenus. Ce régime est simple à appliquer mais peut être moins intéressant si vous avez des charges importantes à déduire.
  • Le régime réel : Ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an, mais il est également accessible sur option, même si vous êtes en dessous de ce seuil. Il vous permet de déduire l'ensemble de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion, etc.), ce qui peut réduire significativement votre imposition si les charges sont élevées. Cependant, ce régime nécessite une comptabilité plus rigoureuse.

Fiscalité de la location meublée

La location meublée est soumise à une fiscalité différente, puisqu’elle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, deux régimes fiscaux sont possibles :

  • Le régime micro-BIC : Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an, vous pouvez bénéficier de ce régime simplifié. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Ce régime est particulièrement intéressant si vos charges sont faibles, car l’abattement est plus généreux que dans le cadre du micro-foncier.
  • Le régime réel : Comme pour la location nue, vous pouvez opter pour le régime réel si vous souhaitez déduire vos charges (travaux, frais d’agence, intérêts d’emprunt) de vos revenus. Mais, dans le cas de la location meublée, vous avez un avantage supplémentaire : la possibilité d’amortir le mobilier et le bien immobilier lui-même, ce qui peut grandement réduire, voire annuler votre imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Quel impact fiscal dans votre choix ?

En fonction de vos objectifs financiers, le régime fiscal peut avoir un impact direct sur la rentabilité de votre investissement locatif. Si vous cherchez à maximiser vos revenus à court terme, la location meublée avec le régime micro-BIC peut être avantageuse grâce à son abattement de 50%. En revanche, si vous investissez pour le long terme et que vous avez beaucoup de charges ou d'emprunts, le régime réel, que ce soit pour la location nue ou meublée, pourrait être plus approprié.

 

Rentabilité et gestion des deux types de location

La rentabilité de votre investissement locatif est un critère crucial à évaluer et elle varie selon que vous choisissiez la location nue ou la location meublée. De plus, la gestion quotidienne du bien peut influencer votre choix, en fonction du temps et des efforts que vous êtes prêt à y consacrer. Comparons les deux options sous l’angle de la rentabilité et de la gestion.

Rentabilité de la location nue

La location nue offre une stabilité locative plus grande. Les locataires ont tendance à rester plus longtemps dans un logement non meublé, car ils investissent dans l’aménagement et la personnalisation du lieu. Cette stabilité se traduit par une gestion plus simple, avec moins de turnovers locatifs et donc moins de périodes de vacance du logement.

Cependant, les loyers pratiqués en location nue sont généralement moins élevés que ceux d’une location meublée. Vous percevez donc un revenu locatif inférieur, mais compensé par la longévité des baux et la moindre nécessité de remettre le bien en état entre deux locataires. Cette option est donc souvent privilégiée pour les investisseurs qui recherchent une gestion passive et une tranquillité d’esprit.

Rentabilité de la location meublée

La location meublée, quant à elle, permet souvent de pratiquer des loyers plus élevés, en particulier dans les grandes villes, les zones touristiques ou les quartiers étudiants. Cette différence de loyer peut aller jusqu’à 20 à 30 % de plus par rapport à une location nue, ce qui améliore la rentabilité brute de votre investissement.

Toutefois, cette meilleure rentabilité s’accompagne de certains défis en matière de gestion. En effet, la location meublée entraîne généralement un turnover locatif plus fréquent. Les locataires de meublés sont souvent des étudiants, des jeunes actifs ou des personnes en mobilité professionnelle, qui ne restent que quelques mois ou une année. Cela signifie que vous devrez gérer plus régulièrement des entrées et sorties de locataires, remettre à jour le logement, et parfois remplacer du mobilier endommagé.

Si vous choisissez cette option, il peut être judicieux de déléguer la gestion à une agence immobilière, surtout si vous ne vivez pas à proximité du bien, ou si vous ne souhaitez pas vous occuper de l’entretien et des aspects logistiques. Toutefois, cette externalisation a un coût, qui doit être pris en compte dans votre calcul de rentabilité nette.

Gestion locative : quels défis ?

La gestion locative est également un facteur clé dans votre choix :

  • Pour la location nue, la gestion est plus simple et plus stable. Vous n’aurez pas à gérer des problèmes liés au mobilier ou à des dégradations fréquentes, et les relations avec les locataires sont généralement plus longues et moins complexes.
  • Pour la location meublée, la gestion est plus active. Vous devrez vous assurer que le logement et les meubles sont en bon état à chaque changement de locataire, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires et plus de temps consacré à l’entretien du bien. Néanmoins, les avantages fiscaux et la rentabilité supérieure peuvent compenser ces efforts supplémentaires.

En conclusion, le choix entre la location nue et la location meublée dépend avant tout de vos objectifs et de votre stratégie en tant qu’investisseur. Si vous privilégiez la stabilité, une gestion simplifiée et un engagement sur le long terme, la location nue pourrait être la meilleure option pour vous. Elle offre une tranquillité d’esprit avec des locataires souvent plus stables et une gestion moins contraignante.

En revanche, si vous recherchez une rentabilité supérieure à court terme et que vous êtes prêt à accepter une gestion plus active, la location meublée est un excellent choix. Avec des loyers plus élevés et des avantages fiscaux comme l’amortissement du mobilier, cette option séduit de nombreux investisseurs, notamment dans les zones à forte demande locative.

Il n’y a pas de réponse unique : tout dépend de votre situation, de votre tolérance à la gestion, et du type de locataire que vous souhaitez attirer.