Peut-on acheter une résidence secondaire en habitant dans un logement social ?

L'acquisition d'une résidence secondaire en tant que locataire d'un logement HLM soulève de nombreuses questions. Bien que la loi n'oblige pas à en informer le bailleur, il faut tout de même connaître les répercussions possibles sur le bail et les exceptions existantes.

Le bailleur doit-il être informé de l'acquisition d'une résidence secondaire ?

Un bail est un contrat par lequel un bailleur met à disposition d'un locataire un bien immobilier (logement, local commercial, terrain, etc.) ou mobilier (voiture, matériel, etc.) pour une durée déterminée, en échange du paiement d'un loyer. Dans le cadre de la location d'un logement social, un locataire peut être amené à se poser des questions quant à l'acquisition d'une résidence secondaire et des conséquences éventuelles sur son contrat de location : PropriétaireMaintenant.fr et nos équipes vous répondent.

Aucune obligation légale pour les locataires d'informer le bailleur

L'article L.442-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ne mentionne pas d'obligation pour un locataire HLM d'informer son bailleur de l'achat d'une résidence secondaire. Votre vie privée et vos investissements immobiliers ne regardent que vous, tant que cela n'impacte pas votre éligibilité au logement social. En effet, gardez à l'esprit que les bailleurs sociaux effectuent des contrôles réguliers sur la situation de leurs locataires, notamment leur niveau de ressources. L'acquisition d'une résidence secondaire, si elle génère des revenus locatifs, pourrait faire varier votre niveau de ressources et potentiellement remettre en question votre droit à occuper un logement social.

La transparence pour éviter les complications

Même si la loi ne vous y contraint pas, il est conseillé d'être transparent vis-à-vis de votre bailleur. En l'informant en amont de votre projet d'acquisition, vous pourrez ainsi obtenir des informations sur les éventuelles conséquences sur votre bail HLM. Avant toute démarche, prenez le temps de vous plonger dans les textes de loi encadrant le logement social, notamment :

• L'article L.442-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
• L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989

Cela vous permettra d'avoir une vision claire de vos droits et devoirs en tant que locataire HLM. N'hésitez pas non plus à contacter directement votre bailleur social pour évoquer votre projet d'achat d'une résidence secondaire. Préparez en amont les questions propres à votre situation comme l'impact sur votre niveau de ressources, les justificatifs à fournir, ou encore la fréquence des contrôles.

Comment informer votre bailleur ?

Si vous décidez d'informer votre bailleur de l'acquisition d'une résidence secondaire, il est recommandé de procéder de manière formelle et documentée. Vous pouvez rédiger un courrier recommandé avec accusé de réception, dans lequel vous expliquez votre situation de manière claire et concise. Joignez à ce courrier les justificatifs nécessaires, tels que l'acte de propriété de la résidence secondaire, les éventuels contrats de location si le bien est loué, et vos avis d'imposition des 3 dernières années pour permettre au bailleur de déterminer votre niveau de ressources et éventuellement, de se référer aux plafonds de revenus en vigueur au moment de votre déclaration. 

Une fois le courrier envoyé, le bailleur dispose généralement d'un délai de réponse de quelques semaines, selon la complexité de votre dossier. Il peut vous demander des justificatifs supplémentaires, comme des relevés bancaires ou des déclarations de revenus locatifs, et procéder à une réévaluation de vos ressources. Cette démarche proactive vous permet d'anticiper d'éventuelles complications et de maintenir un dialogue transparent avec votre bailleur pour éviter tout malentendu qui pourrait vous mettre dans une situation délicate.

À noter : même si votre projet n'en est qu'au début et que vous avez seulement consulté les biens immobiliers mis en vente, sachez qu'il est tout à fait possible pour un locataire d'informer son bailleur HLM en amont de son projet d'acquisition.

Acheter une résidence secondaire, quelle incidence sur le bail HLM ?

Devenir propriétaire d'une résidence secondaire peut avoir des conséquences directes sur votre éligibilité au logement social. Conformément à l'article L.621-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, si les revenus générés par la location de votre résidence secondaire font dépasser vos ressources de 1,5 fois le plafond fixé pour votre logement HLM, et ce sur deux années consécutives, votre bail peut être résilié. Pour information, les plafonds de ressources applicables en 2025 pour un logement PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) sont les suivants :

En termes de durée d'occupation de votre logement social, la loi du 6 juillet 1989 dispose que vous devez occuper votre logement HLM au moins 8 mois par an pour qu'il soit considéré comme votre résidence principale. Si vous passez plus de temps dans votre résidence secondaire, vous risquez là aussi une résiliation de votre bail.

Existe-t-il des exceptions qui permettent de ne pas voir son bail résilié ?

Il est tout à fait normal se demander s'il existe des exceptions permettant de conserver son logement social même en devenant propriétaire d'une résidence secondaire. 

Les seniors et les foyers avec enfants handicapés bénéficient de protections spécifiques

Selon l'article L442-3-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, un locataire de plus de 65 ans ou un foyer comprenant des enfants handicapés ne sont généralement pas soumis aux mêmes règles de résiliation en cas de dépassement du plafond de ressources. Cette mesure vise à protéger les personnes les plus vulnérables et à leur garantir un logement stable.

Les zones géographiques qui accordent des dérogations

Les régions de revitalisation rurale (ZRR) et certains quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) peuvent bénéficier d'exemptions en termes de loyers et de conditions de résidence. Tout d'abord, il faut savoir que le supplément de loyer de solidarité (SLS) est une majoration de loyer qui peut être imposée dans certains cas pour les logements sociaux lorsque les revenus des locataires dépassent un certain plafond. Dans les ZRR, le SLS n'est pas appliqué : cette majoration est exclue pour favoriser l'attractivité de ces zones.

En ce qui concerne les QPV et anciennes Zones Urbaines Sensibles (ZUS), le SLS n'est pas non appliqué et des dérogations peuvent être accordées pour encourager la mixité sociale, par exemple en permettant l'accès à des logements sociaux à des locataires dont les revenus dépassent les plafonds habituels. Les PLH, qui sont des outils de planification de la politique du logement à l'échelle intercommunale, peuvent quant à eux prévoir des exemptions de SLS dans certaines zones définies pour répondre à des objectifs particuliers, comme la revitalisation de quartiers ou la lutte contre la vacance de logements.

N'hésitez pas à consulter régulièrement les mises à jour législatives et à vous rapprocher de votre bailleur pour connaître les exceptions qui s'appliquent à votre cas, car elles peuvent varier en fonction des régions et des décisions prises au niveau local.

Alors, comment être sûr d'éviter la résiliation de votre bail HLM ?

En premier lieu, réalisez une évaluation précise de vos revenus, y compris ceux générés par la location de votre résidence secondaire, afin de déterminer le plafond de ressources applicable à votre situation, car un dépassement de ce seuil peut entraîner la résiliation du contrat de location de votre logement HLM. Documentez chaque source de revenu précisément et tenez à jour vos avis d'imposition : ces documents vous seront utiles pour justifier votre situation auprès de votre bailleur.

Pour éviter tout risque de résiliation de votre bail HLM, vous devez impérativement respecter les règles d'occupation de votre logement social. Si vous devez vous absenter régulièrement pour séjourner dans votre résidence secondaire, assurez-vous que votre période de vie dans le logement social ne soit pas inférieure à 8 mois par an, car le non-respect de cette règle un motif tout à fait légitime de résiliation de votre bail.

N'oubliez pas que la communication est indispensable pour éviter tout malentendu avec votre bailleur et les organismes HLM. N'hésitez pas à les informer de votre projet d'acquisition d'une résidence secondaire et à leur fournir les documents nécessaires pour justifier votre situation. Un dialogue ouvert et transparent vous permettra d'anticiper d'éventuelles difficultés et de trouver des solutions adaptées.

En cas de doute sur votre situation, n'hésitez pas à rechercher conseil auprès d'experts juridiques spécialisés dans la vente et l'achat de logement social. Ils pourront vous aider à comprendre vos droits et obligations, et vous guider dans les démarches à entreprendre pour vous assurer de respecter toutes les obligations légales tout en avançant dans vos projets.