Prêt immobilier sans apport : est-ce encore possible en 2024?
Le prêt immobilier sans apport a vu son accès se complexifier. Les règles de financement ont évolué, rendant l'obtention de ce type de prêt plus difficile. Cette évolution est principalement due à un durcissement des conditions d'octroi.
Le cadre réglementaire d'un emprunt sans apport
Proprietairemaintenant.fr, site spécialisé dans l'accession sociale à la propriété, suit de près les changements du cadre réglementaire encadrant le crédit immobilier pour informer au mieux les futurs acquéreurs sur leurs options de financement.
Le durcissement des conditions d'octroi depuis 2022
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a instauré de nouvelles règles visant à encadrer plus strictement l'octroi de crédits immobiliers. Ces mesures, initialement de simples recommandations, sont désormais juridiquement contraignantes. En effet, le taux d'endettement maximal est plafonné à 35% des revenus, assurance emprunteur comprise et la durée maximale des prêts est limitée à 25 ans, avec une possibilité d'extension jusqu'à 27 ans dans certains cas. Ces restrictions ont pour objectif de prévenir le surendettement des ménages et de maintenir la stabilité du système financier français.
Des exigences plus strictes de la part des banques
Face à ce contexte réglementaire plus strict et à la hausse des taux d'intérêt, les banques ont renforcé leurs exigences en matière d'apport. Si aucune loi n'impose formellement un apport minimum, la pratique bancaire s'est considérablement durcie. En 2024, la plupart des établissements demandent un apport d'au moins 10% du montant de l'acquisition, voire davantage dans les zones immobilières tendues. Cette évolution complique l'accès à la propriété pour de nombreux ménages, en particulier les primo-accédants et les jeunes actifs qui n'ont pas eu le temps de constituer une épargne suffisante.
Des exceptions possibles
Les banques ont une marge de flexibilité dans l'octroi des crédits immobiliers, malgré les règles strictes du HCSF et peuvent déroger à ces règles pour 20% de leurs nouveaux crédits chaque trimestre. Cette souplesse doit principalement servir à financer une résidence principale, avec au moins 30% disponibles pour les primo-accédants, ce qui permet à chaque banque d'adapter ses offres à des profils d'emprunteurs particuliers, notamment ceux ne disposant pas d'apport mais présentant des garanties solides (revenus élevés, stabilité professionnelle, etc.).
Une incidence sur les emprunts sans apport en 2024
L'obtention d'un crédit immobilier sans apport est plus stricte qu'avant, mais elle n'est toutefois pas impossible, à condition que les emprunteurs présentent un dossier particulièrement solide à leur banque, acceptent des conditions potentiellement moins avantageuses (taux d'intérêt plus élevé, durée de prêt plus courte) et envisagent des solutions alternatives comme les prêts aidés.
Des aides pour faciliter l'emprunt auprès de la banque
Face au durcissement des conditions d'octroi de prêts immobiliers, de nombreuses aides existent pour faciliter l'accès à la propriété, même sans apport personnel.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : un coup de pouce pour les primo-accédants
Le Prêt à Taux Zéro aide les ménages souhaitant acheter leur première résidence principale. Ce prêt complémentaire sans intérêts peut financer jusqu'à 40% du montant de l'acquisition dans le neuf et 20% dans l'ancien avec travaux. Son montant et ses conditions d'octroi varient selon la zone géographique et les revenus du foyer. En 2024, le plafond de ressources a été relevé, permettant à davantage de ménages d'en bénéficier.
Il est possible de bénéficier du PTZ en complément d'autres prêts aidés, mais aussi de différer son remboursement de 5 à 15 ans selon vos revenus.
Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) : une alternative au prêt classique
Le Prêt d'Accession Sociale s'adresse aux ménages aux revenus modestes. Il peut financer jusqu'à 100% du coût total de l'opération, frais annexes inclus. Ses taux d'intérêt sont plafonnés et inférieurs aux prêts classiques. Sa durée de remboursement peut aller jusqu'à 30 ans et il prend en charge une partie des frais de garantie par l'État.
PropriétaireMaintenant.fr accompagne ses clients dans la constitution de leur dossier PAS pour augmenter leurs chances d'obtenir ce financement avantageux.
La Location-Accession (PSLA) : devenir propriétaire progressivement
Le Prêt Social Location-Accession permet à des ménages modestes d'acquérir progressivement le logement dont ils sont locataires.
La phase locative de 1 à 5 ans permet de tester le logement. Pendant cette phase, une part du loyer sert d'épargne pour l'achat futur. Le prix de vente du bien est encadré et la TVA est réduite à 5,5%. Le PSLA s'accompagne de garanties de rachat et de relogement en cas de difficulté.
Pour de nombreux ménages sans apport initial, ce prêt est une voie d'accès sécurisée à la propriété.
Le Bail Réel Solidaire : dissocier le foncier du bâti
Le BRS permet d'acquérir les murs d'un logement tout en louant le terrain à un Organisme Foncier Solidaire. Cette dissociation réduit le coût d'achat de 20 à 40% par rapport au marché.
PropriétaireMaintenant.fr collabore avec plusieurs OFS pour proposer des logements en BRS, élargissant ainsi les possibilités d'accession pour les ménages modestes.
Conséquences et risques d'un prêt sans apport
Le prêt immobilier sans apport personnel comporte des avantages mais aussi des risques non négligeables pour les emprunteurs.
Des conséquences financières importantes
Emprunter sans apport personnel est un risque pour la banque, qu'elle compense en proposant un taux d'intérêt plus élevé et des mensualités plus importantes, qui peuvent s'étendre sur 25 à 30 ans avant la fin du remboursement. En conséquence, le coût total du crédit nettement supérieur sur la durée du prêt.
L'absence d'apport personnel fragilise la situation financière de l'emprunteur :
- Aucune épargne de précaution en cas de coup dur
- Un taux d'endettement élevé dès le départ
- Une marge de manœuvre réduite en cas de baisse de revenus
Le risque de surendettement est donc plus important, surtout en cas d'imprévus comme une perte d'emploi ou des problèmes de santé.
Des difficultés potentielles à la revente
En cas de revente dans les premières années suivant l'achat, l'absence d'apport initial peut poser problème : l'emprunteur risque alors de devoir revendre à perte ou de ne pas pouvoir rembourser intégralement son prêt :
- capital remboursé faible les premières années
- valeur du bien potentiellement réduite
- frais de notaire non amortis
Envisagez un achat immobilier sur le long terme, idéalement au moins 7-10 ans, et de prévoyez une épargne de sûreté de 3 à 6 mensualités pour limiter les risques.
PropriétaireMaintenant.fr accompagne les ménages sans apport dans leur demande de prêt immobilier en leur apportant des conseils pour consolider leur dossier après des banques et augmenter les chances d'obtention du prêt. Le site permet aussi d'évaluer son éligibilité aux aides financières existantes et de simuler le montant de son investissement, frais de notaire compris.
Un projet immobilier sans apport personnel en 2024 : comment faire ?
Bien que plus complexe, l'accès au prêt immobilier sans apport reste envisageable en 2024 grâce à diverses aides et dispositifs. Les futurs acquéreurs devront redoubler de vigilance face aux risques financiers accrus.
