Tout savoir sur les conditions de succession d'un BRS

Si vous possédez un logement avec un BRS et que vous souhaitez le transmettre en succession à un de vos proches, il faut absolument que votre héritier remplisse les conditions de ce type de contrat.

Dans cet article, vous saurez tout sur les conditions de succession d'un BRS.

BRS : les principales informations

Le sigle BRS (Bail Réel Solidaire) est un dispositif qui a été créé en 2016 et qui fait suite à la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). C'est un type de contrat qui propose l'accession à la propriété à tous les foyers les plus modestes. Le BRS lie un OFS (Organisme Foncier Solidaire) ainsi qu'un preneur. Pour information, l'OFS est propriétaire du terrain et l'acquéreur devient quant à lui propriétaire du bâti. Grâce à la dissociation entre le bâti et le foncier, il est possible de bénéficier d’un prix d’achat très attractif et d'économiser entre 20 et 40 % de la valeur du bien comparé au marché immobilier classique. En plus de ça, les logements en BRS possèdent de nombreux avantages.

BRS : les principales conditions

Le bail réel solidaire est un dispositif qui est réservé aux ménages plus modestes et pour en profiter, il faut justifier d’un certain niveau de ressources.

Le plafond est basé sur ceux du PSLA (Prêt Social Location-Accession) et il est défini chaque année par les pouvoirs publics. Voici un récapitulatif :

• La zone géographique du logement : il y a 3 zones principales, la zone A, B et C. Elles sont définies en fonction de la tension immobilière et plus une zone est forte, plus le plafond est relevé. Par exemple, la zone A inclut Paris et toute son agglomération, tandis que la zone B concerne les communes de plus de 50 000 habitants.
• Le nombre de personnes du foyer fiscal.
• Les revenus imposables sur l’année N-2 : cela concerne vos revenus et ceux de votre foyer.

Il est important de savoir que depuis le 22 avril 2017, si vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous n’avez pas été propriétaire d'un logement durant les 24 derniers mois, vous avez la possibilité de demander un PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour financer l'achat d'un logement en BRS.

BRS : les conditions de succession

Le bail réel solidaire peut être transmis dans le cadre d’une succession, sous certaines conditions. Tout d'abord, la transmission d’un logement via un BRS est encadrée par l’article L.255-14 du CCH (Code de la Construction et de l'Habitation). Pour information, en cas de décès de l’un des conjoints, qu'ils soient mariés ou pacsés, aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant. Cela signifie qu'il a le droit d'occuper le logement à titre de résidence principale.

Concernant les autres ayants droit et en cas de respect des critères d’éligibilité du bail réel solidaire, notamment au niveau des ressources, le logement pourra être occupé à titre de résidence principale par les personnes concernées. Si l’ayant droit ne répond pas à ces critères, il aura un délai d’un an pour vendre le logement auprès d’un foyer éligible et qui devra être absolument agréé par l'OFS.

Par contre, en cas de non-vente dans les délais, l’OFS indemnisera l’ayant droit de la valeur des droits réels dans les conditions prévues par le bail. Pour effectuer une succession, c'est la valeur des droits réels immobiliers qui intervient dans le passif à partager entre les ayants droit.

BRS : les conditions de donation

Par rapport à une donation d’un logement en BRS, il est encadré par l’article L.255-10 du CCH. Le bail réel solidaire peut faire l’objet d’une donation, toutefois, elle doit faire l’objet d’un agrément par l’OFS. Si l’agrément est délivré par l'OFS, la durée du bail est rechargée de plein droit pour le nouveau preneur puisse bénéficier d’un droit réel et d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial qui fait référence à l'article L.255-12 du CCH.

Dans tous les cas, le BRS sera rechargé de plein droit afin que le futur preneur des droits réels bénéficie d’un contrat d’une durée identique à celle prévue dans le bail initial.