Faut-il acheter un terrain constructible non viabilisé ?
Faut-il acheter un terrain non viabilisé ?
Vous avez trouvé le lieu où vous souhaitez faire construire votre maison ?
Acheter un terrain constructible est la première étape de votre projet immobilier.
C’est sur cette parcelle que sera bâtie votre maison, ce logement qui sera construit à votre image, selon vos goûts.
Mais pour réduire les frais, vous pourriez être tenté par l’achat d’un terrain non viabilisé. Est-ce réellement intéressant ? Et qu’est-ce que cela implique ?
Qu’est-ce qu’un terrain non viabilisé ?
Un terrain non viabilisé est un terrain qui n’est pas encore raccordé aux différents réseaux publics essentiels à un immeuble d’habitation :
- Le réseau d’eau potable
- Le réseau électrique et de téléphone (réseau télécom)
- Une ou plusieurs voies d’accès publiques, voire au moins un accès privé relié à une voie publique
Eventuellement, le terrain est susceptible d’être raccordé :
- Au réseau de l’assainissement collectif
- Au gaz
- A la fibre optique
Un terrain viabilisé est par conséquent un terrain raccordable, ou déjà raccordé, à la voirie ainsi qu’aux services indispensables à la vie dans un logement.
Avant toute construction, et avant même de demander un permis de construire, il est nécessaire de raccorder la parcelle à ces différents réseaux. Le raccordement au réseau et à la voirie est la condition d’un terrain viabilisé.
Un terrain non viabilisé peut-il être constructible ?
Ce n’est pas parce qu’un terrain n’est pas encore viabilisé qu’il n’est pas constructible. Et, inversement, ce n’est pas parce qu’un terrain est constructible qu’il est déjà viabilisé. En revanche, pour être « constructible », le terrain doit être au minimum « raccordable ».
Le vendeur n’est en rien obligé de réaliser les travaux lui-même. Il est libre de décider de la viabilisation du terrain avant la vente. Le prix du terrain sera par conséquent plus intéressant pour l’acheteur, mais les travaux de viabilisation seront à sa charge.
Avant d’acheter un tel terrain, faites réaliser des devis par différentes entreprises. Vous pourrez ainsi négocier le prix de vente du terrain et déterminer s’il est réellement opportun de l’acheter.
Pour savoir si un terrain non viabilisé est constructible, le mieux est de se rendre en mairie et de demander le certificat d’urbanisme. Consultez également le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Des études de sol peuvent aussi être indispensables pour connaitre la capacité physique du terrain à supporter le poids et les charges de la construction, en plus des travaux de raccordement.
Combien coûte un terrain non viabilisé ?
Beaucoup de terrains non viabilisés sont proposés à la vente, souvent à des prix attractifs. S’il doit recevoir une construction, le prix du projet doit donc inclure les travaux de viabilisation. Un terrain constructible et déjà viabilisé est naturellement plus onéreux qu’un terrain non viabilisé. Et il se vend plus rapidement. En revanche, quand un terrain constructible est déjà « connecté », il est prêt à recevoir la construction.
Dans le cadre de la viabilisation d’un terrain, en plus des travaux à mener pour raccorder la parcelle, il est un certain nombre de procédures et de démarches à mettre en œuvre, longues et fastidieuses. Le prix du terrain non viabilisé est donc très inférieur à celui du terrain constructible raccordé. La différence peut aller jusqu’à 50 %. Mais la somme des travaux et des diverses démarches peut rapidement faire oublier cette économie de départ.
Calculez précisément le coût final du terrain pour évaluer la rentabilité de l’opération.
Quel est le prix des travaux pour viabiliser un terrain ?
Impossible de chiffrer précisément le coût des travaux de viabilisation car de nombreux paramètres sont à prendre en compte. Leur ampleur peut même vous faire renoncer à votre projet : demandez des devis avant d’acheter le terrain, c’est essentiel.
Pour ce qui est du prix des travaux, c’est avant tout la distance entre les réseaux publics et le terrain ainsi que la distance entre les limites de propriété et la future construction qui entrent en ligne de jeu. Qui plus est, le prix d’un raccordement d’un terrain isolé est plus élevé que la viabilisation d’un terrain situé dans un lotissement.
Les taxes appliquées aux raccordements sont aussi à prendre en compte. C’est dans le certificat d’urbanisme que vous pourrez les consulter. Elles sont variables d’une commune à l’autre. Ce sont surtout les taxes PRE (Préparation Raccordement Egout) et TLE (Taxe Locale d’Equipement) qui sont élevées.
Comment viabiliser un terrain ?
Si vous êtes propriétaire d’un terrain constructible et que vous souhaitez le raccorder au réseau et à la voirie, vous devez en priorité vous adresser au service d’urbanisme de la mairie où vous faites bâtir votre maison ou votre immeuble. Après vous avoir fait consulter le PLU (s’il existe), la commune vous fournit un certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Ce document officiel précise les conditions de raccordement du terrain et les taxes dont vous devrez vous acquitter.
Le certificat d’urbanisme sert aussi de document de base aux entreprises pour établir leurs devis. En effet, le prix de la viabilisation dépend en grande partie de la superficie du terrain, de sa configuration, de sa proximité avec les réseaux et de sa situation par rapport à la voirie.
Contactez ensuite fournisseurs d’eau, d’électricité, de gaz, de télécommunication… pour entamer les procédures de raccordement. Celles-ci peuvent vous mettre en relation avec des entreprises spécialisées, lesquelles se chargeront de creuser les tranchées. Généralement, les travaux commencent avec le raccordement du terrain à l’électricité et à l’eau potable. Puis, la parcelle est raccordée au réseau de téléphone et éventuellement au gaz. Si le terrain est trop éloigné du réseau d’assainissement collectif, il sera nécessaire d’envisager l’installation d’un système individuel, comme une fosse toutes-eaux.
Dans tous les cas, la viabilisation d’un terrain n’est pas un détail à prendre à la légère. Précisez le plus possible votre projet ainsi que votre budget avant de vous décider pour l’achat d’un tel bien immobilier.
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