Les OFS, acteurs du foncier solidaire et du BRS
OFS et BRS : ce qu’il faut savoir
Pour permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété, l’Etat met en place différents dispositifs, lesquels reposent sur des mécanismes particuliers.
Il en va ainsi de la dissociation entre foncier et bâti.
A travers un bail longue durée, l’acquéreur devient propriétaire du bâti, un logement, tandis qu’un organisme est propriétaire du foncier, le terrain.
Plusieurs dispositifs reposent sur ce principe. L’un d’eux est étroitement lié à l’accession sociale à la propriété : le bail réel solidaire (BRS).
Les principaux acteurs de ce montage particulier sont les OFS, des organismes à but non lucratif qui voient progressivement le jour sur l’ensemble du territoire.
Qui sont-ils ? Quelles sont leurs missions ? Comment fonctionnent-ils ? Zoom sur les OFS et les programmes BRS dont ils sont les initiateurs.
Principe de la dissociation foncier-bâti
Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, l’accession à la propriété est de plus en difficile pour de nombreux ménages français, notamment dans les grandes villes de France. Or, pour réduire le prix d’achat des logements, une solution existe : dissocier le foncier du bâti.
Par ce mécanisme particulier, les pouvoirs publics gèrent durablement le foncier tandis que les acquéreurs se rendent propriétaires du bâti.
Ils profitent ainsi de prix attractifs, le terrain pouvant représentant 25 à 40 % de la valeur totale du bien immobilier.
Plusieurs outils permettent la mise en œuvre de cette formule hybride entre location et acquisition.
C’est le cas des baux à longue durée : le BRI (bail réel immobilier), dédié notamment aux jeunes primo-accédants aux revenus intermédiaires, et le BRS (bail réel solidaire), dédié à l’accession sociale.
D’autres baux reposent sur la dissociation entre foncier et bâti : le bail emphytéotique, le bail à construction et le bail à réhabilitation.
Qu’est-ce qu’un OFS et quelles sont ses missions ?
En 2014, la loi ALUR crée les OFS, des Organismes Fonciers Solidaires chargés d’acquérir et de gérer des terrains déjà bâtis ou non.
Ces structures sans but lucratif sont contrôlées par le préfet. Elles sont créées à l’initiative des collectivités locales, des coopératives HLM et des EPF (Etablissements Publics Fonciers).
Les terrains et les immeubles acquis par les OFS sont exclusivement dédiés à la construction et à la gestion de logements réservés à la location ou à l’accession sociale. Pour cela, l’OFS dispose depuis 2016 d’un outil spécifique, le BRS.
Le bail réel solidaire est conclu entre l’OFS et un preneur éligible sous condition de ressources.
L’OFS charge un opérateur, par exemple une coopérative HLM, de construire et de commercialiser les logements dans le respect des dispositions prises dans le contrat de bail. Celui-ci mentionne en effet la durée du bail, comprise entre 18 et 99 ans, ainsi que les conditions de revente du bien.
L’OFS perçoit par ailleurs une redevance de la part de chaque acquéreur. Celle-ci permet de couvrir les frais liés à la gestion du terrain et s’élève à quelques centimes ou à quelques euros par mètre carré.
En résumé, l’OFS :
- Acquiert des terrains pour constituer un parc social pérenne
- Conclut des baux réels solidaires avec les preneurs
- Contrôle que le BRS est respecté
- Encadre les cessions : le prix de vente est plafonné et le repreneur doit respecter les mêmes conditions de ressources initiales
- Assume une garantie de rachat au profit de l’acquéreur
- Accompagne les preneurs tout au long de l’opération
Des OFS sont présents un peu partout en France. Et forts du succès du BRS, de nouveaux OFS voient régulièrement le jour.
L’outil privilégié par les OFS : le BRS
Le bail réel solidaire permet aux ménages dont les revenus sont modestes d’acquérir un bien immobilier en faisant l’économie du terrain.
Via le BRS, l’OFS cède les droits réels immobiliers à des acquéreurs qui occuperont le logement à titre de résidence principale. Ils assument ainsi éventuellement les frais de copropriété et, sous certaines conditions, peuvent proposer leur bien à la location.
Le prix de cession est plafonné et le nouvel acquéreur est lui aussi soumis à des conditions de plafond de ressources et ce, même dans le cadre d’une succession ou d’une donation. A chaque mutation, la durée de bail initiale est prolongée.
Le BRS permet ainsi de :
- Favoriser l’accession à la propriété des ménages les plus modestes et ce, même au cœur des grandes agglomérations
- Développer le parc de logements sociaux et le rendre pérenne
- Favoriser la mixité sociale
- D’empêcher la spéculation sur les prix de l’immobilier
Si vous recherchez un programme BRS, consultez l'annuaire des OFS ainsi que nos offres immobilières.
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