PTZ : le prêt à taux zéro +, un moyen efficace de financer son projet immobilier

A l’heure où devenir propriétaire est essentiel, le prêt à taux renforcé (PTZ+) est le seul financement aidé en faveur de l’accession à la propriété. En effet, ce dispositif permet de financer en partie l’achat de votre résidence principale. Il s’adresse aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain montant. Et comme son nom l’indique, le PTZ est gratuit : aucuns frais de dossier et les intérêts sont à la charge de l’Etat.

Le PTZ+ 2021

Créé en 1995, le PTZ fait partie des aides dédiées aux ménages français pour les accompagner dans leur projet d’acquisition immobilière. Ce prêt a pour principal avantage de présenter un taux d’intérêt nul. Il est accordé sous conditions de ressources pour financer en partie l’achat d’un bien immobilier qui servira de résidence principale à l’acquéreur. Il s’applique également dans le cadre de l’achat d’un logement social par son occupant au bailleur. Et depuis 2015, il est également ouvert à l’achat de biens anciens, à condition de la mise en œuvre de travaux de rénovation pour une remise à neuf. 

Le montant du prêt à taux zéro est essentiellement fonction de la nature et de la localisation géographique du bien, de son prix d’achat et du nombre de ses futurs occupants. La durée du prêt varie généralement entre 20 et 25 ans et offre une période de différé de 5, 10 ou 15 ans pendant laquelle vous ne le remboursez pas.

Les règles du PTZ évoluent régulièrement. Disponible depuis le 1er janvier 2020, le nouveau PTZ+ pour le logement neuf a été prolongé par le parlement jusqu'au 31 décembre 2022.

Il permet :

• Un financement à hauteur de 40 % lors de l’achat du bien immobilier dans les zones A et B1 ou dans les communes couvertes par le Contrat de Redynamisation de Sites de Défense (CRSD), conditions valables jusqu'au 31 décembre 2022.
• Dans les communes situées dans les zones B2 et C, le PTZ est maintenu pour un montant maximum équivalent à 20 % du montant du bien.

Dans l’ancien :

• Le prêt à Taux Zéro 2021 est maintenu sous conditions de travaux seulement dans les zones B2 et C et jusqu'à fin 2021.
• Dans le cadre de la Vente HLM (appelée également Vente de Patrimoine), il n'y a pas de condition de travaux ni de zonage.

Qui peut bénéficier du PTZ plus ? 

Le prêt à taux zéro + est destiné aux personnes souhaitant acheter leur première résidence principale. Sont considérées comme primo-accédantes les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur logement durant les deux dernières années. Pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro, vous devez par ailleurs justifier de ressources ne dépassant pas les plafonds fixés par l’Etat. Ces derniers varient en fonction de la zone géographique du bien et du nombre de personnes qui occuperont le logement concerné.

Si vous souhaitez acheter pour la première fois un bien immobilier à usage de résidence principale, la demande de PTZ doit être effectuée auprès d’un établissement de crédit agréé par l’Etat. Comme pour tout autre prêt, la banque se réserve le droit de vous accorder un PTZ après examen de votre solvabilité et de vos garanties de remboursement.

Dans quel cas est-il accordé ?

Le PTZ Plus est possible pour :

• L’achat d’un terrain à construire
• La transformation d’un local (bureau, grange...) en logement
• L’achat d’un logement :

-Neuf

-Dans lequel sont effectués d'importants travaux, de sorte qu’il est assimilé à un logement neuf au sens de la TVA.

-Ancien, réhabilité et situé dans certaines communes en milieu rural

-Social existant : un locataire peut, sous réserve de certaines conditions, obtenir un PTZ pour acquérir son logement ou un autre logement de son bailleur social dans le même département.

• Le financement d’une opération réalisée dans le cadre d’un contrat de location-accession, notamment dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA) ou du Bail Réel Solidaire (BRS). En principe, l’emprunteur doit être le premier occupant à la date de la levée d’option.

Le décret du 12 novembre 2020 prévoit également l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro d'un deuxième occupant d'un logement faisant l'objet d'un PSLA à condition que :

• Le premier occupant ait quitté le logement moins de 6 mois après être entré dans les lieux
• Le bien ait moins de 5 ans à la date d’entrée dans les lieux du second occupant. A cet effet, l’opérateur fournira à ce dernier une attestation spécifique.

Les conditions à remplir par l’emprunteur pour le prêt à taux zéro +

Les bénéficiaires du PTZ plus ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. Il doit s’agir de l’acquisition d’un logement à titre de résidence principale.

De plus, il doit être vendu soit par un organisme d'Habitation à Loyer Modéré (HLM) soit par une Société d'Economie Mixte (SEM ou EPL). Pour ce dernier, le logement doit faire l'objet d'une convention APL.

S’il est occupé : vous devez en être le locataire, ou son conjoint, ou, si vos ressources sont inférieures aux plafonds PLS, ses ascendants ou descendants. 

S’il est vacant, vous devez être :

• Un locataire de l’organisme ou de la société vendant le logement, dans le même département que le logement, 
• Gardien d’immeuble employé par l’organisme.

Les autres acheteurs potentiels sont exclus.

Point particulier : le prix de vente doit être inférieur ou égal à l'évaluation faite par le service des domaines. Cette évaluation est annexée au compromis de vente du bien.

Les conditions de ressources : une attribution encadrée

A compter du 1er janvier 2012, le PTZ+ est distribué sous conditions de ressources. 

Le barème valable au 1er janvier 2021 est le suivant :

Les revenus à déclarer sont ceux de l’année N-2.

L’emprunteur devra fournir à l’établissement prêteur, lors de la demande du PTZ renforcé, ses avis d’imposition correspondants, ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal.

PTZ plus, un financement cumulable avec d’autres prêts

Le PTZ est toujours adossé à un autre crédit immobilier. Afin de faciliter l’accès à la propriété, voici les différentes solutions de financements cumulables avec le prêt à taux zéro renforcé : 

• Le prêt d’accession sociale (PAS)
• Le prêt social de Location Accession (PSLA)
• Le Bail Réel Solidaire (BRS)
• Le prêt conventionné (PC)
• Le prêt 1%
• Le prêt d’épargne logement (PEL)
• Le prêt bancaire classique

LES CONDITIONS RELATIVES AU LOGEMENT

A compter du 1er janvier 2013, le montant du prêt à taux zéro renforcé est modulé en fonction de la performance énergétique du bien immobilier. Pour les logements anciens, des travaux doivent être entrepris et sont financés à hauteur de 25 % du montant total de l’opération. Et ils doivent permettre de réduire leur consommation d’énergie annuelle à 331 kWh/m².

Les logements doivent respecter la réglementation thermique 2012 et le label BBC.

Montant du PTZ Plus 

Afin d’établir le montant du PTZ + et son calcul sont pris en compte les éléments suivants :

• La performance énergétique
• La composition du ménage (nombre d’occupants)
• La zone géographique
• Le montant d’autres prêts contractés (s’il y en a)
• Le caractère neuf ou ancien du bien.

Calcul du PTZ+

Un montant maximum est instauré afin d'établir un plafond à ne pas dépasser pour le montant du PTZ +.

Montant du plafond du coût de l'opération (A compter du 1 er Janvier 2019):

Afin de calculer le montant auquel l'on peut prétendre, on applique une quotité appliquée au plafond du coût de l'opération.

Quotité pour les logements neufs ou les logements anciens avec travaux, ainsi que la Vente HLM:

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

En cas de vente d’un logement appartenant à un organisme d’Hlm à son occupant (et cédé au prix des Domaines diminué de 35%), le montant du PTZ+ sera égal à 10 % du coût réel de l’opération plafonné.

Remboursement du PTZ +

Les conditions du remboursement du prêt à taux zéro +  varient en fonction du niveau des ressources du ou des emprunteurs et de celles des personnes occupant le logement à titre de résidence principale.

Simulateur : estimez le montant de votre PTZ

Pour connaitre votre éligibilité au PTZ+, utilisez notre simulateur. Cet outil de calcul vous permet de connaitre le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre. Cette calculatrice prend en compte :

• Le département et la commune où se situe le bien immobilier
• Le nombre de personnes qui l’occuperont
• Le revenu fiscal de votre foyer (N-2)
• Le coût de l’opération à financer (hors frais de notaire et hors frais de garantie de prêt)

Ce simulateur délivre des résultats à titre indicatif. Il calcule l’estimation d’un PTZ dans le cadre de l’achat d’un logement neuf ou assimilé tel quel, d’un logement HLM ou d’un logement ancien comportant des travaux.