Peut-on louer son logement en location-accession ?
Vous avez des revenus modestes et vous souhaitez acquérir un bien immobilier, maison ou appartement, sans pour autant avoir recours à un crédit immobilier. Il existe des solutions adaptées comme la location-accession.
Qu’est-ce que la location-accession? Quels sont les avantages à ce type de contrat ? Quelle est la procédure à suivre? Quelles sont les conditions à respecter pour y accéder? Quelles sont les différentes formes de location-accession ou encore quelles sont les contraintes et risques liées à ce mode d'acquisition d'un bien immobilier? Nous vous dévoilons tous les détails.
Qu’est-ce que la location-accession ?
Définition
La location-accession à la propriété est une démarche qui consiste à louer un bien, un logement, avec une option possible d'achat après une période prédéfinie avec le propriétaire lors de la signature du contrat. À la fin de cette période de location, le locataire a le choix soit d'acheter le logement ou y renoncer.
En quoi cela consiste ?
La location-accession consiste à pouvoir acheter un logement progressivement. Ces contrats de location-accession ont été créés pour faciliter l'accès à la propriété à plus de personnes qui n'ont pas notamment assez d'apport personnel pour acquérir un bien immobilier tout en étant certain que le logement correspond bien à leurs attentes.
Les avantages de la location-accession
Pour le propriétaire
La conclusion d'un contrat de location-accession permet au propriétaire de percevoir un loyer pour son logement jusqu'au moment de la vente définitive tout en étant exonéré des charges de propriété.
Pour le locataire
Du côté du locataire, l'avantage est double : ce type de contrat permet d'acheter son bien immobilier progressivement, mais également de pouvoir bénéficier d'un Prêt Social Location-Accession (PSLA) pour les personnes à revenus modestes et dans le cas d'un logement neuf. Ce PSLA propose deux aides : une TVA réduite à un taux de 5,5% et une exonération de taxe foncière, et ce, pendant 15 ans. À noter que les locataires-accédants peuvent sous certaines conditions bénéficier d'un autre prêt : le prêt à taux zéro (PTZ).
Quelle est la procédure à suivre pour réaliser une location-accession ?
Étape n°1
La première étape pour réaliser une location-accession est de conclure chez le notaire le contrat de location-accession entre le locataire et le propriétaire.
Étape n°2
La deuxième étape est appelée la période de jouissance où le locataire dispose du logement en payant un loyer au propriétaire, loyer composé de deux parties, une fraction locative donnée définitivement au propriétaire et une autre correspondante à une indemnité d'avance de paiement sur le prix de vente remboursable en cas de non-achat. En général, cette étape dure a minima un an jusqu’à maximum 4 ans le plus souvent. Pendant cette étape, le locataire se doit d'entretenir correctement le logement et de payer les charges inhérentes comme la taxe foncière et autres impôts.
Étape n°3
Une fois la période de jouissance arrivée à terme, le locataire-accédant a le choix d'acheter ou non le logement. Dans le cas de l'achat définitif, le locataire verse le solde restant au propriétaire (défini au préalable dans le contrat). En cas de renoncement à l'achat, le locataire se doit de quitter les lieux et se voit reverser les sommes versées pour l'équivalence à l'indemnité remboursable.
Quels sont les conditions à remplir pour faire de la location-accession ?
Conditions de ressources
Pour pouvoir avoir accès à la location-accession et au PSLA, il faut respecter les conditions de ressources plafonnées par la loi selon la zone d'implantation du bien et le nombre de personnes composant le foyer. Ces plafonds de ressources sont révisés chaque année.
Conditions liées au logement
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire pendant au moins 8 mois sur une année. Le prix de vente du bien est plafonné et dépend de la zone d'implantation géographique.
Quelles sont les différentes formes de location-accession ?
Avec PSLA
Si vous souhaitez avoir recours au Prêt Social Location-Accession, il ne vous saura possible que d'investir dans un logement neuf ou en VEFA (Ventre en État de Futur Achèvement), et ce, pour votre résidence principale. Il s'agit de la location-accession aidée ou abordable.
Sans PSLA
Ici, sans le prêt social, le bien immobilier acquis peut être un appartement ou une maison individuelle en cours de construction ou déjà construit (ancien) pour votre résidence principale également ou encore un immeuble à usage d'habitation et/ou professionnel. Cette forme est appelée location-accession libre.
Quelles sont les contraintes et risques liées à la location-accession ?
Les contraintes
Pour pouvoir faire de la location-accession, le propriétaire vendeur doit être agréé par l'État et être éligible à ce type de contrat. Il devra obtenir un agrément préfectoral et signer une convention pour pouvoir bénéficier du prêt social.
Les risques possibles
Il existe deux risques principaux à ce type de contrat. Pour les propriétaires vendeurs, il est important de prendre en considération qu'il y a obligation de reloger l'acquéreur en cas d'accident de la vie dans le cadre de la sécurisation. Pour le locataire accédant, il y a un risque de ne pas pouvoir mettre de côté le solde restant à payer au propriétaire à la fin de la période de jouissance s'il y a achat définitif ou un risque de ne pas être propriétaire si finalement le bien n'est pas acheté.
Pour conclure, la location-accession est la solution adaptée pour les revenus modestes afin de faciliter leur accès à la propriété. Pendant longtemps, ce type de contrat était destiné aux habitats à loyers modérés (HLM). Puis, peu à peu, son application s'est étendue à la quasi-totalité des types de logements. Ce mode d'acquisition propose beaucoup d'avantages considérables pour très peu d'inconvénients. Cependant, les contraintes sont peu contournables et donc à prendre en considération.
Si vous souhaitez accéder à la propriété de cette manière, n'hésitez pas à contacter les promoteurs immobiliers publics ou privés ou encore les mairies. L'acquisition d'un bien immobilier est pour la plupart des personnes l'achat d'une vie et constitue beaucoup de questionnement. Il est essentiel de prendre le temps, de faire des recherches précises pour faire le bon choix. Sachez qu'il existe d'autres solutions comme la vente HLM, le bail réel solidaire ou encore l'accession à prix maîtrisée.
