Comment rompre un contrat de location-accession ?

Contrat location-accession : comment y mettre un terme ? 

Le contrat location-accession permet de devenir propriétaire d’un appartement ou d'une maison en bénéficiant d’avantages fiscaux et d’une garantie de rachat et de relogement. Cependant, le propriétaire accédant comme le vendeur peuvent résilier ledit contrat. Quels sont les dispositifs de loi entre remboursement des loyers et indemnité ? 

Propriétaire grâce à la location-accession ?

Vous disposez de revenus modestes, mais souhaitez devenir propriétaire ? Le contrat location-accession est fait pour vous. Sous conditions de ressources, vous louez votre bien immobilier pendant une période définie. La redevance mensuelle ou loyer versé au vendeur comporte une part acquisitive et une part locative. 

Le PSLA

Le Prêt social location-accession est le terme donné à ce dispositif de location avec option d’achat qui se déroule en deux temps. 

Une redevance avec part locative

La première période dure de 6 mois à 2 ans (4 ans maximum selon les bailleurs) : le locataire-accédant paie une redevance ou loyer qui comprend une part acquisitive ou épargne pour le futur achat et une part locative ou charge, destinée entre autres, à assurer l’entretien de la copropriété. La part acquisitive est une belle garantie : celle de réduire les futures mensualités dédiées à l’acquisition du logement.

La levée d’option

Pendant ou à l’issue de la période locative, le locataire peut procéder à ce qui se nomme la levée d’option (par simple lettre recommandée) : la redevance devient le remboursement du PSLA et le locataire devient propriétaire de son habitation. On soustrait au prix du bien l’épargne constituée par la part acquisitive versée lors de la période locative.

Immobilier neuf ou ancien ?

Le contrat de location-accession n’était récemment réservé qu’à l’achat dans le neuf. Désormais, l'immobilier ancien bénéficie des mêmes avantages, à condition que le futur bien immobilier fasse l’objet d’une opération de réhabilitation destinée à améliorer sa performance énergétique.

Comment signer un contrat location-accession ?

Le contrat est signé devant notaire et il devient l'acte authentique qui comporte les mentions du bien, son prix de vente et les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, le délai pour acquérir le bien (la levée d’option), les précisions des parts locatives et acquisitives de la redevance, un volet assurance et garantie ainsi que les charges qui incombent au futur propriétaire. Un contrat préalable est conclu lors de l'engagement premier dans le dispositif, puis un acte authentique ou acte de propriété est signé lors d'un second passage devant notaire à la levée d'option. 

Le copropriétaire et la copropriété

Si le locataire se doit d’entretenir le logement, il doit également s’acquitter des charges de copropriété et d’une assurance habitation. Le futur propriétaire peut assister aux assemblées générales, voter et participer à toutes les réunions du Syndic. En revanche, le vendeur du logement est garant du locataire-accédant en cas de défaut de paiement de charges de copropriété et s’acquitte de tous travaux et réparations importantes du bien.

Parlons garantie

Le locataire-accédant s’entoure de garanties lorsqu’il signe le PSLA :

• Une garantie de relogement par l’opérateur qui propose jusqu’à trois offres de relogement au signataire, et ce, dans les mêmes conditions de superficie, emplacement et typologie.
• Une garantie de rachat par l’opérateur, dans les 15 ans qui suivent la levée d’option, en cas de décès, perte d’emploi et chômage longue durée, divorce ou mutation professionnelle.
• La revente dans les 10 ans suivant l’acquisition du logement et au prix où le locataire l’avait acquis : l’opérateur comble la différence éventuelle entre un prix de vente inférieur au prix d’achat.
• Un prix bas pour des logements qui, en moyenne, sont de 20 à 30% moins chers que leurs homologues sur le marché.

Les avantages de la location-accession

Un prêt sans apport

Vous ne disposez pas d’apport personnel ? Le contrat n’est accessible que sous conditions de ressources, sans épargne. Cependant, vous devrez disposer d’une somme d’environ 6 000 euros au moment de la signature du contrat préliminaire entre le règlement de 2 mois de loyer-redevance, les frais d’hypothèque et de dossier.

Un logement à moindre coût

Le prix d’achat du logement est minoré de 1% pour chaque année passée en tant que locataire en plus de bénéficier d’une TVA à 5,5% (au lieu de 20%). 1% de 200 000 euros, soit 2 000 euros, représentent largement de quoi couvrir les charges annuelles de copropriétés et d’assurance de votre habitation.  

Un prêt cumulable

Sous conditions de ressources et dans certaines zones urbaines (pour ce qui est de l'acquisition dans l'ancien), le futur propriétaire peut prétendre à un PTZ ou Prêt à taux zéro, un prêt employeur et tout prêt bancaire libre en plus de son contrat location-accession. De même, le locataire peut se renseigner auprès de la CAF (Caisse d’allocations familiales) pour l’obtention d’une APL (Aide pour le logement). 

Exonération de taxe foncière

En plus des frais de notaire réduits (pour un achat dans le neuf) et de l’absence de frais dits intercalaires, les contractuels bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans dans le cadre de la location-accession.

Qui sont les heureux élus ?

Le contrat est accessible sous conditions de revenus, définies par des plafonds et des zones urbaines et péri-urbaines où se trouvent les logements éligibles au dispositif. Les primo-accédants à la propriété sont les heureux élus du prêt social, familles, couples ou célibataires, tandis que des secundo-accédants peuvent désormais en bénéficier. Les services de mairie dédiés au logement renseignent les candidats sur les disponibilités de ces dispositifs, via les opérateurs et organismes en charge des locations-accessions. 

La résiliation du contrat location-accession

Le locataire quitte le logement

Vous pouvez résilier votre contrat de location-accession dans la phase locative : l’envoi d’une lettre de résiliation en recommandé avec avis de réception suffit. La date de réception de ce courrier définit alors le début de la période de préavis, qui dure 3 mois. Le vendeur doit alors vous restituer les sommes versées qui correspondent à la part acquisitive des redevances que vous aurez réglées : la loi stipule que le vendeur ne peut exiger que vous quittiez les lieux avant d’avoir perçu l’intégralité de ces sommes. Cependant, il a le droit de retenir sur ce montant, une indemnité à hauteur de 1% du prix du logement.

En cas de litige

Le contrat peut être rompu si le locataire n’a pas respecté ses obligations contractuelles : l’indemnité retenue par le vendeur en cas de résiliation du contrat grimpe alors à 2% du prix de vente du logement. En revanche, s’il s’agit du vendeur qui ne s’est pas acquitté de ses responsabilités, le locataire pourra également lui réclamer une indemnité. En cas de litige, il est recommandé de faire appel à des avocats spécialisés dans l'immobilier qui assureront l’interface et la communication en bonne et due forme avec les organismes en charge du contrat.

Le propriétaire revend son appartement

Le propriétaire qui revend son logement devra peut-être s’acquitter de frais de remboursement anticipé selon le type de prêt qu’il a signé : ces conditions doivent être stipulées sur l’acte notarié. Par ailleurs, si la revente du bien intervient dans les 10 années qui suivent l’obtention d’un PSLA, l’État lui réclamera le différentiel de TVA entre le taux réduit dont il a bénéficié (5,5%) et le taux classique de 20%, assorti d’un abattement de 10% annuel.

 Une exonération intervient en cas de revente pour cause de mobilité professionnelle (de plus de 70 km du logement), de période de chômage de plus d’un an, de mariage, d’une naissance, d’un divorce ou d’une séparation (PACS), du décès d’un membre du foyer et d’une invalidité. Cependant, au vu de la flambée des prix de l’immobilier dans les grandes villes, l’accédant pourra généralement prétendre à une plus-value immobilière, et ce, malgré le remboursement partiel de la TVA.