Comment se passe une location-accession?

Moins courante que la location courte durée ou la vente immobilière, la location-accession est pourtant une option envisageable pour un locataire souhaitant devenir progressivement propriétaire de la propriété qu'il occupe durant une période définie. Comment bénéficier de ce dispositif ? Quels sont ses avantages ? La réponse dans cet article.

Qu'est-ce-que la location-accession ?

La location-accession est un dispositif permettant l'achat progressif d'un logement, après une période de location déterminée à l'avance par le propriétaire du bien immobilier et son locataire. En effet, ce type de contrat offre la possibilité à un primo-accédant d'acheter un logement (studio, appartement, maison) après l'avoir loué pendant une durée donnée, appelée "période de jouissance". Pour bénéficier de la location-accession, il est généralement nécessaire de remplir les critères suivants :

• S'inscrire dans une démarche de primo-accession à la propriété, à titre de résidence principale.
• Posséder des ressources modestes dont le montant global respecte les plafonds fixés par l'État (49 720€ pour 2 personnes en Île-de-France [Zone A], 35 899€ sur le reste du territoire français [Zone B & Zone C]).
• S'engager à respecter la durée de location inscrite sur le contrat ainsi que les autres modalités contractuelles.

Quels éléments doivent figurer sur le contrat location-accession ?

Comme la majorité des démarches administratives issues du domaine immobilier, la signature de ce type de contrat stipule le recours à un notaire. Lors de la signature, les deux parties, le propriétaire et le locataire, s'engagent à respecter les clauses du contrat. Il peut concerner n'importe quelle structure immobilière achevée ou en cours de construction, dès lors qu'il précise les modalités suivantes :

• Le descriptif complet du bien immobilier, en incluant l'emplacement géographique et les détails techniques.
• La date d'entrée du locataire ainsi que la période de jouissance et le délai d'acquisition.
• Le prix de vente du bien, en précisant les modalités de paiement et le recours à un prêt bancaire.
• La redevance (montant versé par le locataire-accédant au propriétaire)
• Les charges relatives au logement, leur nature et leur montant prévisionnel.
• Les assurances et garanties (garantie de rachat, garantie de relogement, etc).
• Les conditions de résiliation anticipée du contrat.

Et le PSLA, qu'est-ce-que c'est ?

Le PSLA est l'acronyme de Prêt Social de Location-Accession, c'est-à-dire un prêt accordé dans le cadre du financement ou de l'acquisition d'un logement en location-accession. Ce prêt concerne les biens immobiliers neufs, mais aussi les anciens, à condition d'y réaliser des travaux dont le coût représente 25% du montant total de l'opération financière, et sous condition d'obtenir une performance énergétique de classe E au minimum. Un logement par le PSLA doit être occupé 8 mois/an minimum au titre de résidence principale par un locataire dont les revenus sont inclus dans le plafond de ressources. Dans le cadre de l'obtention d'un PSLA pour un vendeur, celui-ci peut en assurer le transfert à l'accédant pour le montant du capital restant dû ; ce dernier peut refuser l'opération et faire appel à un autre organisme de prêt de son choix. 

Le PSLA présente 2 avantages financiers pour l'opérateur. D'une part, une réduction de la TVA au taux de 5.5% (contre 20%), ce qui rend le projet financier plus attractif. D'autre part, une exonération de la taxe foncière pendant une durée consécutive de 15 ans à compter de la date d'achèvement du logement en question. En bref, ce dispositif de prêt permet un arrangement financier intéressant autant pour les propriétaires des logements en location-accession que les ménages qui en profitent dès la signature de l'acte notarial.

Quels sont les avantages de la location-accession ?

Un achat sans apport personnel 

C'est l'un des principaux avantages de la location-accession, puisque le locataire n'a nul besoin d'investir une partie de son capital personnel dans l'achat du logement (en général 10% de la somme totale sont réclamés par l'établissement bancaire). Chaque mois, il verse un loyer (indemnité d'occupation) ainsi qu'une part acquisitive, c'est-à-dire une somme qui constitue le capital d'achat, sans avoir besoin d'économiser ou de contracter des prêts bancaires.

Une facilité d'accès à la propriété

La location-accession appartient aux aides dont peuvent prétendre les foyers dont la situation financière ne permet pas d'obtenir un crédit immobilier traditionnel, en raison de revenus trop faibles/instables ou d'un historique de crédit conséquent. On peut ainsi dire que la location-accession est un tremplin financier permettant de réduire les inégalités sociales sur le territoire français.

Une fiscalité avantageuse

Outre la réduction de la TVA à 5 % ainsi que l'exonération du paiement de la taxe foncière (TFPB) durant les 15 années suivantes, la location-accession offre des conditions de financement privilégiées puisque l'accédant à la propriété dispose d'un prix d'achat qui reste fixe durant la durée du contrat. Cela est un avantage non négligeable au sein d'un marché immobilier instable et dont les prix fluctuent à la hausse ces dernières années.

Une acquisition flexible

Une fois la période de location terminée, le locataire peut décider ou non de finaliser l'achat du logement, selon sa situation socio-professionnelle et personnelle. De plus, il bénéficie d'une garantie de relogement s'il ne souhaite pas lever l'option (c'est-à-dire acheter la maison ou l'appartement), ce qui lui offre une sécurité en cas de refus de donner suite à l'achat.

Une période d'essai

Durant la période locative, le futur acquérant peut tester le logement dans lequel il vit dans le but d'évaluer s'il correspond à ses besoins et attentes sur le long terme (emplacement, accessibilité, voisinage, etc). Cela lui permet de faire un choix éclairé s'il décide d'en devenir propriétaire une fois le délai du contrat écoulé. De plus, il peut apporter des modifications et améliorations au logement afin d'améliorer son confort de vie et ainsi lui permettre de se projeter en tant que futur propriétaire. 

Location-accession : déroulé de ce dispositif immobilier

La location-accession se déroule en deux phases distinctes : la location du bien immobilier puis son acquisition en tant que propriétaire définitif. 

Durant la phase locative, période de jouissance, le locataire est tenu de régler une redevance qui comprend un loyer (uniquement perçu par le propriétaire initial du logement) ainsi qu'un paiement anticipé de la fraction acquisitive. Cette dernière étant restituée en cas d'absence d'achat au terme du contrat. De plus, c'est à lui qu'incombe le paiement des charges, taxes et impôts ainsi que l'entretien courant du logement et ses réparations (hors travaux conséquents) étant responsable de toute dégradation survenant au niveau du bien immobilier. Il doit également être assuré pour répondre aux risques du quotidien tels que les dégâts des eaux, les vols ou les incendies. 

La seconde phase intervient après une période maximale de 4 ans suite à la signature du contrat de location-accession. Le locataire peut alors choisir de renoncer à l'acquisition auquel cas, il devra quitter les lieux ou signer un nouveau contrat de location avec le propriétaire. Il peut également faire le choix de lever l'option, c'est-à-dire de valider l'acte de vente du logement. Dans ce cas, il doit verser le solde restant du prix de la propriété. Le transfert de propriété peut s'accompagner du paiement de droits de mutation (s'il a lieu plus de 5 ans après l'achèvement) ou du paiement de la TVA et de la taxe de publicité foncière (s'il a lieu moins de 5 ans après l’achèvement).