Qu'est ce que les plafonds de ressources PSLA pour 2023 ?

Le PSLA, un dispositif d'accession à la propriété selon les revenus d'un ménage

Depuis 2004, le PSLA, Prêt Social Location-Accession permet la location-achat pour propriétaire sans apport. Cependant, pour en bénéficier, le ménage doit justifier de faibles revenus : les barèmes se présentent sous la forme de plafonds à ne pas dépasser. Ce dispositif repose sur une convention qui lie un opérateur et l'État ou la collectivité délégataire des aides à la pierre. L'opérateur s'engage à construire du neuf ou acheter et réhabiliter des logements anciens pour les vendre à des ménages modestes. En contrepartie, le projet bénéficie d'avantages fiscaux entre TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière et conditions de financement très avantageuses. 

Le PSLA en 2 étapes, un dispositif toujours aidé

Location

La première étape consiste à louer un logement, habitat neuf ou réhabilité, appartement ou maison, pendant 6 mois minimum. Le loyer ou redevance comprend 2 parts : une part locative et une part acquisitive qui constitue à elle-seule une épargne obligatoire. 

L'achat

La deuxième étape est l'achat lui-même, proposé dès le 7ème mois d’occupation du logement et qui peut être choisi jusqu'à ses 3 ans : on dit que le futur propriétaire lève son option d'achat. La part acquisitive de la redevance représente l'apport nécessaire à l'emprunt bancaire ; cependant, si le locataire décide de quitter le dispositif, quelque en soit la raison, cette épargne lui revient. 

APL

Les locataires bénéficiaires d'une APL (Allocation Pour le Logement) ne peuvent plus continuer à la percevoir depuis le 1er janvier 2018, même après la signature d'un contrat de location-accession. 

Ressources, plafonds et prix de vente

Des plafonds fixés par la loi 

Le PSLA est un mécanisme d'accession à la propriété réservé aux plus modestes et qui ne disposent pas d'apport personnel. Les plafonds de ressources ont été fixés par un arrêté (2 décembre 2005, modifié le 7 avril 2009) et réévalués en 2020. Ils prennent en compte : 

• Le nombre de personnes qui compose le foyer occupant le logement. 
• La zone géographique où se situe le logement : A, B ou C. 
• Le revenu fiscal de référence du foyer (RFR).  

Le secteur où se trouve le logement

Le dispositif PSLA d'accession à la propriété est une mesure en faveur de l'aménagement du territoire : des secteurs ou zones tendues se sont dessinées en France depuis près de 30 ans entre une urbanisation galopante, la concentration des emplois dans les villes et la demande explosive en termes d'habitat. 80 % de la population française vit en ville... Résultat : des prix au m² élevés à l'achat et la flambée des loyers. Les zones sont donc déterminées comme suit : 

• Zone A : Paris et les communes d'Île-de-France, l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le genevois français et les métropoles régionales (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Rennes...)
• Zone B : Les agglomérations jusqu'à 250.000 habitants d'une part et 50.000 habitants d'autre part comme celles de la Grande Couronne parisienne, de la côte sud-est, de la Corse, des régions frontalières et de l'Outre-mer. 
• Zone C : le reste du territoire français. 

Justifier de ses ressources revient donc à joindre à la demande de prêt son avis d'imposition N-2 et celui des personnes qui occupent le logement si elles ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'accédant. Les plafonds maximum sont les suivants : 

• 35 515 euros en zone A (26 921 en B et C) pour une personne seule. 
• 49 720 euros (ou 35 899 euros) pour 2 personnes. 
• 56 825 euros (ou 41 525 euros) pour 3. 
• 64 638 euros (ou 46 014 euros) pour 4. 
• 73 732 euros (ou 50 489 euros) pour 5 personnes ou plus occupant le logement. 

À titre d'exemple, un couple candidat au PSLA à Paris devra justifier de revenus fiscaux inférieurs à 49 720 euros alors qu'un couple sur Reims serait éligible à condition de présenter un revenu qui ne dépasse pas le plafond de 35 899 euros. 

Les multiples avantages du dispositif PSLA

Volet fiscal : TVA et frais de notaire réduits

• Un taux de TVA réduit à 5,5 % dans les 5 ans suivant l'achèvement de la construction du logement. 
• Des frais de notaire réduits. 
• L'exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, transmissible à tout autre acquéreur en cas de revente, jusqu'à expiration du délai. 

Des charges allégées

• Aucun intérêt intercalaire n'est réclamé au fur et à mesure de l'avancée des travaux en cas d'achat sur plan. 
• Le remboursement du prêt une fois la levée d'option est encadré pour limiter la charge financière avec des montants de mensualités inférieures ou égales au dernier loyer acquitté. 
• Il est possible de cumuler des prêts complémentaires type PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou prêt conventionné avec le PSLA. 

L'achat du bien lors de la levée d'option

Les prix de vente sont plafonnés au moment de la levée d'option. Ainsi, en 2023, le prix du m² s'échelonne de 5.502 euros sur Paris à 2.548 euros en zone C. Ce prix est calculé en fonction de la surface habitable de l'appartement ou de la maison et de la moitié de la surface des parties annexes (balcon, terrasse...) et des garages et parking dans la limite de 6 m². 

 Focus sur les garanties de rachat et de relogement

Les opérateurs en charge de ces programmes sont tenus de proposer un contrat de sécurisation HLM (union sociale pour l'habitat) : il consiste en la garantie de rachat et de relogement durant 15 ans, dès la levée d'option. Régie par l'article R. 331-76-5-1 du Code de la Construction et de l'habitation et un arrêté du 26 mars 2004 aujourd'hui modifié, cette sécurisation HLM est tout simplement obligatoire. 

Les cas de force majeure

En cas de décès du propriétaire accédant ou de son conjoint, du deuil d'un proche, d'une mobilité professionnelle éloignée de plus de 70 km, d'un chômage de plus d’un an, d'une invalidité ou d'un divorce (ou dissolution d'un PACS), le logement sous contrat de location-accession bénéficie d'une garantie. De même pour sa revente : le propriétaire se voit donc prémuni contre une perte de valeur son bien inhérente aux aléas du marché de l'immobilier. Enfin, si le ménage souscripteur d'un PSLA ne souhaite pas revendre le bien, mais être relogé ailleurs tout en conservant ses avantages (mutations ou promotions professionnelles, déménagement...), il se verra proposer 3 offres dans des conditions de logement et de loyer identiques. 

La revente pure et simple

Une fois propriétaire, le souscripteur peut revendre son bien à tout moment et rembourser son prêt avant son terme: il ne supportera pas de pénalités de remboursement anticipé contrairement à un prêt classique. 

Quid des logements anciens ? 

La loi de Finances 2020 promulguée le 28 décembre 2019, a étendu les possibilités de souscrire un PSLA aux logements anciens. Ses bénéficiaires peuvent souscrire à un Prêt à taux zéro lors de la levée de l’option d’achat. Enfin, les futurs propriétaires entrés dans le dispositif du BRS (Bail Réel Solidaire crée en 2015) peuvent accéder au PSLA. Finalement, le PSLA est un produit sécurisant pour les ménages éligibles entre une phase de location qui leur permet de tester leur capacité à faire face aux charges d'un emprunt et des garanties de relogement et de rachat de la part de l'opérateur cosignataire du contrat. Le PSLA peut donc financer un logement neuf, un logement acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) ou un logement ancien réhabilité.