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C'est quoi le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un contrat qui unit un OFS (Organisme de Foncier Solidaire) et un preneur.
L’OFS conserve la propriété du foncier, du terrain, tandis que le preneur détient la propriété du bien immobilier.
Ce dispositif d’aide à l’accession sociale à la propriété est actif dans différentes grandes villes de France où la pression immobilière est forte.
Dans ces agglomérations, le prix des terrains à bâtir peut-être un frein à l’acquisition de logements neufs. BRS et OFS apparaissent alors comme des outils essentiels.

Ils permettent :

• De loger les Français aux revenus modestes et de leur permettre de se constituer un patrimoine immobilier
• De renforcer la mixité sociale sur le long terme
• De développer l’offre et d’assurer la pérennité des parcs d’accession sociale à la propriété

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BRS - Bail Réel Solidaire

Bail Réel Solidaire et le marché immobilier: en savoir plus

L’Organisme Foncier Solidaire a pour objectif d’accompagner les français lors de l’achat d’une résidence principale. Ces entités sont agréées par l’état.
Ce dernier met en forme et gère une offre commerciale de logements vendus à des prix abordables. Il s’agit toujours de programmes en accession. Ainsi, ces logements sont aussi disponibles à la location.

C’est un service d’aménagement du territoire et de développement urbain qui est extrêmement important pour apporter un cadre de vie satisfaisant, mêmes aux plus démunis.

Ils sont localisés par ville. Par exemple, Rennes Métropoles, Biarritz ou bien encore Lille possèdent leur propre section.
Chacun est une association à but non lucratif ou un organisme HLM composée de bailleurs sociaux, de sociétés coopératives et d’institutions comme une métropole.

Un commissaire au compte encadre et valide la gestion de l’OFS et le préfet de la région est chargé de l’agréé. Ces étapes sont très importantes lors de la création d’un OFS. Pour mener à bien leurs missions et chaque projet, les OFS bénéficient de plusieurs avantages comme par exemple des conditions de financement favorables pour acheter les terrains avec parfois des décotes. Également, ces derniers ont accès à des prêts longs termes à des taux très avantageux.

Au-delà de gérer l’acquisition par projet et la mise en place de logements, l’OFS sera votre contact principal et devra s’assurer de la qualité de vie dans ces habitats, ainsi que la gestion de la copropriété.

Le Bail Réel Solidaire, de quoi s'agit-il?

Lancé en 2016, le BRS (Bail Réel Solidaire) est un type de bail dédié à l’activité des OFS, organismes à but non lucratif agréés par le préfet de région et eux-mêmes créés en 2014 dans le cadre de la loi ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové).
Le Bail Réel Solidaire est basé sur l’article 94 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. Il s’inspire également de la loi Alur datant de 2014. C’est en 2017 que ce concept à vraiment été mis en avant. Ce dispositif concerne aussi bien un habitat neuf ou ancien.

Ces OFS ont pour mission d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, destinés à la construction d’appartement/maisons ou d’équipements collectifs.
Lorsqu’un de ces organismes conclut un bail réel solidaire avec un preneur, ce dernier obtient le bien, celle du bâti, tandis que l’OFS conserve la maitrise du terrain, celle du foncier.

En résumé, le BRS (Bail Réel Solidaire) entraîne la dissociation entre le foncier et le bâti et ce, sur une très longue durée, puisqu’il est conclu sur une période comprise entre 18 et 99 ans.

Le Principe du BRS

Le BRS est signé entre l’OFS et un preneur. Celui-ci peut être :

• Un ménage modeste sous plafond de ressources qui occupe le logement / l’habitat à titre de résidence principale
• Un opérateur qui construit ou réhabilite des logements en vue de les vendre à un prix encadré à des acquéreurs remplissant les conditions de ressources nécessaires
• Un opérateur qui construit ou réhabilite des logements en vue de les louer à des acquéreurs remplissant les conditions de ressources nécessaires et selon un montant encadré de loyer. Ces deniers varient entre 2 et 5 pièces en général. Il y a une relation directe entre le prix d’achat et le nombre de pièces.

Basé sur le modèle anglo-saxon des «Communities Land Trust», ce système repose sur un concept simple : le foncier est vendu au ménage mais celui-ci paye une redevance à l’OFS. Celle-ci correspond aux droits d’usages du logement.

Le preneur s’en acquitte, laquelle couvre les frais et à la gestion du terrain consentis par l’OFS.
Celle-ci reste modique, afin de favoriser l’accession sociale au logement.
En clair, une famille devient propriétaire de sa maison ou de son appartement, mais reste locataire de son terrain. Ce dispositif est complémentaire aux autres aides pour la location solidaire.

Le prêt et la redevance mensuelle

Comprendre le bail réel solidaire, c’est comprendre ce mode de fonctionnement à doubles étapes. Pour acquérir le logement, vous devrez obtenir un prêt, ou crédit immobilier. Puis, chaque mois, vous louerez le terrain et payerez une redevance. C’est le principe de fonctionnement du BRS, comme nous vous me détaillerons ci-après.
Pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez, bien entendu, faire appel à des banques. En fonction de vos revenus, une banque pourra vous proposez un prêt à des conditions plus ou moins avantageuses. En effet, les revenus sont un critère primordial en 2023 pour se voir accorder un prêt par une banque. Vous pouvez consulter plusieurs banques et passer par les services d’un courtier en crédit immobilier. La durée de crédit demandé et votre revenu seront des facteurs importants pour le calcul du taux d’emprunt et la validation de votre projet.

Il existe aussi des aides de l’état. En effet, le prêt aidé par l’Etat, Prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, est très avantageux.

Comment signer un BRS (Bail Réel Solidaire) ?

La mise en place d’un BRS se fait facilement. Cette procédure d’acquisition est similaire à celle d’une VEFA. Il y a deux parties : l’acquéreur qui est également nommé acheteur ou preneur et l’OFS.

Cette signature du BRS se fait en plusieurs étapes entres les parties :

-Ils signent le bail.
-L’acquéreur devient ainsi propriétaire du logement et locataire du sol. Il faut noter que l’acquéreur n’est pas forcément un particulier.

Il existe plusieurs typologies d’acheteurs éligibles tels que :

• Un bailleur HLM ou un investisseur locatif : il devra s’engager à louer en respectant scrupuleusement les plafonds et loyers

• Une SCPC, société civile coopérative de construction, ou une SHP (société d’habitat participatif) qui devra également vérifier et respecter que les ménages qui en bénéficient sont bien éligibles

• Un opérateur Immobilier : ces derniers doivent simplement s’engager à vendre uniquement aux ménages éligibles (voir ci-après)
 

Le Bail Réel Solidaire : un dispositif solidaire, responsable et durable

Le Bail Réel Solidaire a un objectif social et environnemental bien définit. Il permet à des familles avec des salaires restreints de pouvoir tout de même accéder à l’achat d’une résidence principale. Ne pouvant rester locataire à vie, même avec des gains limités, ces ménages pourront ainsi optimiser leur cadre de vie. C’est une étape importante dans la vie d’un foyer et d’un ménage. Le Bail Réel Solidaire concerne l’insertion sociale et d’amélioration des conditions de vie.

Etre propriétaire d’un logement décent, cela change la vie! L’accession au logement devrait été possible à tous et à toutes !

Les Conditions pour profiter du BRS

Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire, il est donc nécessaire de ne pas dépasser les plafonds :

  • Justifier d’un certain niveau de revenus (basé sur le revenu fiscal de référence n-2), lequel dépend de la région où vous achetez et du nombre de personnes qui composent le foyer. Ces plafonds sont les mêmes que ceux du PSLA. Ces plafonds sont mis à jour chaque année et sont consultables sur le site du gouvernement.
  Zone A Zone B1 Zone B2 et C
1 37 581 € 37 581 € 32 672 €
2 56 169 € 56 169 € 43 633 €
3 73 629€  67 517 € 52 470 €
4 87 909€ 80 874 € 63 346€
5 104 592 € 95 739 € 74 518 €
6 117 694 € 107 737 € 83 983 €
Par personne supplémentaire 13 115 € 12 004 € 9 368 €

 

Zone A : Agglo parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.

Zone B1 : Agglos de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglos de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

  • Occuper le logement à titre de résidence principale
  • S’acquitter d’une redevance, d’un loyer pour le foncier, tout en remboursant le prêt immobilier
  • D’acheter un bien immobilier existant (avec ou sans travaux de réhabilitation ou de rénovation par le preneur) ou de faire construire un logement

Les Avantages du BRS

Avant tout, le BRS (Le Bail Réel Solidaire) vous permet de devenir propriétaire de votre résidence principale à un prix avantageux. En effet :

• Vous économisez le prix du foncier, celui-ci représentant généralement 15 à 30 % de la valeur d’un bien immobilier
• Le prix de cession est encadré pour rester accessible aux ménages modestes
• Vous bénéficiez de la TVA réduite à 5,5% si le logement est neuf
• Vous profitez d’un abattement de la taxe foncière (selon la commune)
• Vous avez la possibilité de financer votre achat immobilier, notamment avec un PTZ+(Prêt à Taux Zéro)
• La durée du bail est « rechargeable » afin de le rendre perpétuel, ce qui sécurise la valeur du bâti sur le long terme

On estime qu’en moyenne, le BRS vous fait économiser 25 à 40% sur le prix d’achat de votre logement par rapport au marché local.

Le bail réel solidaire vous permet aussi de :

• Participer activement au développement et à la pérennisation d’un parc de logements accessibles aux plus modestes
• Constituer un patrimoine immobilier pérenne
• Contribuer à tenir éloigné le foncier de la spéculation

Les obligations du BRS et le cas de la revente

Bien que ce principe offre de très nombreux avantages il est toutefois bien encadré et impose certaines contraintes. Par exemple, la revente sous BRS doit se faire en respectant des étapes et actions précises.

Si vous souhaitez revendre votre bien acquis avec ce modèle, vous devez :

• Signifier la vente et le fait de vouloir revendre
• Celui-ci va estimer le prix du logement en fonction de son état et de l’indice Insee des Notaires
• Toutefois, la plus-value est limitée et encadrés pour laisser la possibilité à un autre acquéreur de pouvoir acquérir votre bien. C’est le principe de base du BRS qui est appliqué même en cas de revente.

Il est important de noter que si la revente de votre logement ne se fait pas au bout d’un an, l’OFS a pour obligation de vous le racheter. Ainsi, vous prenez 0 risque lors de la vente/achat et vous êtes certains de revendre votre bien immobilier, quelle que soit la conjoncture, et même si aucun acquéreur n’est intéressé.

En effet, ce bail est complétement dissocié des marchés immobiliers spéculatif qui ne sont pas sécurisés et encadrés par la législation Française. Revendre sur le marché immobilier actuel en 2023 n’est pas toujours aisé.

Les textes de référence et les mises à jour du BRS

Pour en savoir plus sur le BRS, vous pouvez vous referrer aux articles L. 255-1 à L. 255-19 et R. 255-1 à R. 255-9 du code de la construction et de l’habitation. Depuis 2017, ces articles sont mis à jour par plusieurs décrets tels que :

• Décret n° 2019-873 du 21 août 2019
• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN)
• Décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017
• Cerema en juin 2017 puis modifié en Mai 2021

 

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