Bail Réel Solidaire : les conditions d’éligibilité au logement
Comment bénéficier d’un BRS : les conditions d’éligibilité
Comme tout dispositif favorisant l’accession sociale à la propriété, l’acquéreur doit répondre favorablement à un certain nombre de conditions.
Ce sont avant tout ses ressources qui sont observées. En effet, les logements sociaux sont réservés aux ménages dont les revenus « modestes » ne peuvent suffire à financer à l’acquisition classique d’un bien immobilier.
Dans le cadre du BRS aussi, il existe des critères d’éligibilité à respecter. Faisons le point.
Qu’est-ce que le BRS ?
Tout d’abord, revenons sur le principe du BRS.
Le bail réel solidaire est un contrat qu’en tant que preneur, vous concluez avec un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
Sur une longue durée, entre 18 et 99 ans, vous êtes propriétaire du logement, c’est-à-dire du bâti, tandis que l’OFS est propriétaire du terrain, c’est-à-dire du foncier.
Grâce à cette dissociation entre bâti et foncier, vous bénéficiez d’un prix d’achat attractif, le terrain représentant, selon les régions, entre 25 et 40 % de la valeur du bien.
C’est l’OFS qui contrôle votre éligibilité au dispositif et, le cas échéant, délivre un agrément vous permettant de bénéficier des conditions avantageuses du BRS.
Les conditions pour bénéficier du BRS
Le bail réel solidaire est réservé aux ménages modestes. Pour en profiter, vous devez donc justifier d’un certain niveau de ressources.
Ce plafond est défini chaque année par les pouvoirs publics. Il dépend de :
La zone géographique : les zones A, B et C sont définies en fonction de la tension immobilière. Plus celle-ci est forte, plus le plafond est relevé. Par exemple, la zone A inclut Paris et son agglomération, tandis que la zone B comprend les communes de plus de 50 000 habitants.
Le nombre de personnes composant le foyer fiscal
Le total des revenus imposables pris sur l’année N-2 : vous devrez produire pour justificatifs les avis d’imposition des personnes concernées par le logement
Depuis 2017, si vous êtes primo-accédant, c’est-à-dire que vous n’avez pas été propriétaire de votre logement ces 24 derniers mois, vous pouvez bénéficier du PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour financer une acquisition en BRS.
Les autres critères
En signant un BRS, vous vous engagez à occuper le logement à titre de résidence principale et permanente sur toute la durée du bail.
Il est toutefois possible, dans certains cas, de mettre à la location le logement.
Vous devez également vous acquitter d’une redevance auprès de l’OFS avec qui vous avez conclu le bail réel solidaire.
Cette faible redevance couvre votre droit d’usage du foncier et la gestion du terrain par l’OFS.
Les logements concernés par le BRS peuvent être :
- Des constructions existantes ne nécessitant pas de travaux
- Des logements que vous faites construire
- Des constructions que vous faites réhabiliter ou rénover
Les conditions à respecter en cas de vente ou de donation du bien
Si vous souhaitez revendre votre logement, différentes conditions sont à remplir :
- L’acquéreur doit être agréé par l’OFS et ne pas dépasser les plafonds de ressources prévus par le dispositif
- Le prix de vente est plafonné par l’OFS de façon à limiter les plus-values excessives
- Le bail est prorogé sur une durée identique au bail initial
Si l’OFS refuse l’agrément à l’acquéreur, en tant que cédant, vous pouvez exiger que l’OFS trouve un nouvel acquéreur ou se porte lui-même acquéreur
Le donataire, ou bénéficiaire d’une donation, doit lui aussi présenter des revenus inférieurs aux plafonds de ressources prévus pour être agréé par l’OFS.
En cas de refus, le bail peut être résilié et l’OFS indemnise alors le donataire à hauteur de la valeur des droits réels immobiliers.
En cas de succession : les conditions pour transmettre un BRS
Le bail réel solidaire est transmissible aux héritiers, à condition que ces derniers disposent de revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur.
Si ce n’est pas le cas, l’héritier dispose d’une période d’un an pour céder le bail à un acquéreur agréé par l’OFS.
Au terme de ces 12 mois et si aucun acquéreur ne s’est présenté, le bail est résilié et l’OFS verse la valeur des droits réels immobiliers aux héritiers.
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