Prêt à l’accession sociale : favoriser l’accession à la propriété des ménages

Qu’est-ce que le PAS ?

Le Prêt Accession Social est un prêt subventionné accordé par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’Etat. Il doit permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété. Ainsi, le PAS s’adresse avant tout aux personnes justifiant de revenus modestes. C’est pourquoi ce prêt est soumis à des plafonds de ressources. Le taux d’intérêt du prêt est lui aussi plafonné ; il varie toutefois d’un établissement bancaire à l’autre. 

Le PAS permet de financer jusqu’à 100 % de votre projet immobilier, que celui-ci concerne l’achat d’un logement à usage de résidence principale ou des travaux dans celui-ci. Il peut être complété par un prêt à taux zéro (PTZ), un éco-PTZ, un prêt épargne logement, un prêt action logement, un prêt-relais… Il ne peut toutefois être adossé à un crédit immobilier « classique ».

Une éligibilité aux aides au logement

Le grand avantage du prêt à l’accession sociale réside dans la possibilité de cumuler ce prêt avec les aides aux logements (APL) quand cela est possible : les ressources des emprunteurs et la composition familiale sont prises en compte. Le montant de l’aide allouée permet ainsi de déduire une partie du montant du prêt et rentre en compte dans le calcul du taux d’endettement. C’est l’unique prêt pouvant amener à une demande d’aides aux logements.

Attention : les PAS signés après le 1er janvier 2020 n’ouvrent plus droit à l’APL.

Prêt PAS : les opérations immobilières concernées

Le prêt d’accession sociale concerne plusieurs types de projets :

• L’achat d’un logement neuf

• L’achat d’un logement ancien et le financement des travaux d’amélioration si nécessaire

• La construction d’un logement neuf et l’achat du terrain

• Le financement des travaux dans un logement existant selon un montant au moins égal à 4 000 € : pour l’agrandir (extension ou surélévation), pour des économies énergétiques (installation de chauffage, isolation thermique), pour l’accessibilité et l’adaptation au handicap physique ou pour transformer un local en habitation. Quand le prêt finance des travaux, ces derniers doivent être achevés pendant le remboursement du prêt.

Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux. Ce délai peut être rallongé dans certaines situations. Est considérée comme résidence principale tout logement occupé au moins 8 mois par an.

Depuis le 1er janvier 2016, après 6 ans d’occupation, le logement peut servir un autre usage : location, résidence secondaire, usage professionnel/commercial. 

Des situations exceptionnelles autorisent à louer le logement avant ce délai de 6 ans :

- Mobilité professionnelle

- Décès

- Divorce

- Dissolution d’un PACS

- Chômage supérieur à 1 an

- Invalidité

- Achat ou construction en perspective de la retraite

Le Prêt Accession Sociale : les conditions de ressources

Pour pouvoir profiter du prêt à l’accession sociale, les revenus de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond. Celui-ci varie en fonction de :

• La composition du ménage
• Le nombre de personnes à charge : si la concubine ou la conjointe est enceinte au moment de la demande du prêt PAS, un certificat de grossesse sera demandé ; l’enfant en gestation sera alors considéré comme personne faisant partie du ménage
• Le lieu d’implantation du logement

Pour le prêt PAS, le revenu pris en compte est « le revenu fiscal de référence » de toutes les personnes devant occuper le logement et qui figure sur le (ou les) avis d’imposition de l’année N-2.

Pour une demande de prêt en 2024, les revenus fiscaux de référence sont ceux de l’année 2022 inscrits sur l’avis d’imposition de 2023.

Le tableau suivant définit le montant maximal des ressources pour obtenir un PAS, en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement concerné:

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

Le montant du prêt

Le PAS peut financer 100 % de l’opération immobilière, hors frais de notaire, frais d’hypothèque et frais d’agence. Son montant dépend par ailleurs de la nature de votre projet immobilier :

• Pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, le montant minimal du PAS est de 4 500 euros
• Pour des travaux d’amélioration, le montant minimum est de 1 500 euros
• Pour des travaux dans un logement de plus de 10 ans, ce montant minimum s’élève à 4 000 euros

Les taux d’intérêt et les conditions de remboursement

Vous pouvez choisir un PAS à taux fixe ou révisable ou un PAS modulable (à taux fixe et à taux révisable). En France métropolitaine, pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou progressives, le taux d’intérêt maximum est de :

• 5,45 % pour le PAS dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans
• 5,65 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans
• 5,80 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans
• 5,90 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 20 ans

Sources : https://www.anil.org/pret-accession-sociale 

Ces taux d’intérêt sont donnés à titre indicatif. Ils peuvent sensiblement varier selon la conjoncture économique et selon l’établissement bancaire auquel vous vous adressez. Il est conseillé de comparer les offres de PAS proposées par différentes banques afin de choisir un prêt présentant le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global) le plus avantageux.

Le taux d’intérêt maximum des prêts PAS à taux variable ou révisable, quelle que soit la durée du prêt, est de 5,45 %.

La durée de remboursement varie de 5 à 30 ans, voire 35 ans. Mais vous pouvez aussi rembourser en moins de 5 ans si vous le désirez.

Les garanties pour l’accès au prêt PAS

Les garanties exigées pour l’obtention d’un prêt accession sociale sont :

• Une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers)
• Une assurance décès-invalidité

Prêt accession sociale : les pièces à fournir

Le prêt PAS peut être accordé par un établissement de crédit tel qu’une banque ayant passé une convention avec l’Etat.

Pour bénéficier d’un prêt PAS, vous devez fournir à l’appui de votre demande un dossier complet, lequel comprend notamment :

• Un avis d’imposition : l’année de référence à prendre en compte dépend de l’époque de l’année où le prêt PAS est souscrit
• Les bulletins de salaire
• La promesse de vente concernant le logement que vous souhaitez acquérir
• Le prix total TTC du logement et, si des travaux doivent être effectués, les devis descriptifs et estimatifs de ceux-ci
• Le permis de construire, si l’opération concerne la construction d’une maison individuelle

Comme pour un prêt immobilier traditionnel, l’acceptation de la demande d’un PAS repose sur différents critères :

• Le montant de l’apport personnel
• Votre situation personnelle et professionnelle : âge, état de santé générale, activités à risque, etc.
• Le taux d’endettement
• Les revenus
• Les garanties

Rachat d’un Prêt PAS : ce qu’il faut savoir

Au cours de son remboursement, il est possible de racheter votre prêt d’accession sociale. Un rachat de crédit PAS permet notamment de profiter d’un taux d’intérêt plus bas ou/et de mensualités moins élevées. A savoir que vous devrez alors renoncer à votre PAS, celui-ci ne pouvant être remplacé par un autre PAS, mais par un autre prêt de type Prêt conventionné par exemple (sous conditions). Ainsi, si vous bénéficiiez des APL dans le cadre du PAS, vous perdez cet avantage lors du rachat de ce dernier, ce qui peut compromettre votre capacité de remboursement du prêt.