Prêt à l’accession sociale : favoriser l’accession à la propriété des ménages | propriétairemaintenant.fr
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Le PAS (Prêt Accession Sociale) est une solution de financement pour votre projet immobilier qui offre un taux d’intérêt avantageux. Il permet de financer la totalité de votre opération immobilière, hors frais de notaire, de garantie, de dossier. Ce prêt social aux multiples avantages est cumulable avec d’autres prêts : le PTZ+, le prêt d’épargne logement, le prêt 1%, les prêts aux fonctionnaires.

Qu’est-ce que le PAS ?

Le Prêt Accession Social est un prêt subventionné accordé par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’Etat. Il doit permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété. Ainsi, le PAS s’adresse avant tout aux personnes justifiant de revenus modestes. C’est pourquoi ce prêt est soumis à des plafonds de ressources. Le taux d’intérêt du prêt est lui aussi plafonné ; il varie toutefois d’un établissement bancaire à l’autre. 

Le PAS permet de financer jusqu’à 100 % de votre projet immobilier, que celui-ci concerne l’achat d’un logement à usage de résidence principale ou des travaux dans celui-ci. Il peut être complété par un prêt à taux zéro (PTZ), un éco-PTZ, un prêt épargne logement, un prêt action logement, un prêt-relais… Il ne peut toutefois être adossé à un crédit immobilier « classique ».

Une éligibilité aux aides au logement

Le grand avantage du prêt à l’accession sociale réside dans la possibilité de cumuler ce prêt avec les aides aux logements (APL) quand cela est possible : les ressources des emprunteurs et la composition familiale sont prises en compte. Le montant de l’aide allouée permet ainsi de déduire une partie du montant du prêt et rentre en compte dans le calcul du taux d’endettement. C’est l’unique prêt pouvant amener à une demande d’aides aux logements.

Attention : les PAS signés après le 1er janvier 2020 n’ouvrent plus droit à l’APL.

Prêt PAS : les opérations immobilières concernées

Le prêt d’accession sociale concerne plusieurs types de projets :

• L’achat d’un logement neuf

• L’achat d’un logement ancien et le financement des travaux d’amélioration si nécessaire

• La construction d’un logement neuf et l’achat du terrain

• Le financement des travaux dans un logement existant selon un montant au moins égal à 4 000 € : pour l’agrandir (extension ou surélévation), pour des économies énergétiques (installation de chauffage, isolation thermique), pour l’accessibilité et l’adaptation au handicap physique ou pour transformer un local en habitation. Quand le prêt finance des travaux, ces derniers doivent être achevés pendant le remboursement du prêt.

Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux. Ce délai peut être rallongé dans certaines situations. Est considérée comme résidence principale tout logement occupé au moins 8 mois par an.

Depuis le 1er janvier 2016, après 6 ans d’occupation, le logement peut servir un autre usage : location, résidence secondaire, usage professionnel/commercial. 

Des situations exceptionnelles autorisent à louer le logement avant ce délai de 6 ans :

- Mobilité professionnelle

- Décès

- Divorce

- Dissolution d’un PACS

- Chômage supérieur à 1 an

- Invalidité

- Achat ou construction en perspective de la retraite

 

Le Prêt Accession Sociale : les conditions de ressources

Pour pouvoir profiter du prêt à l’accession sociale, les revenus de l’emprunteur ne doivent pas dépasser un certain plafond. Celui-ci varie en fonction de :

  • La composition du ménage
  • Le nombre de personnes à charge : si la concubine ou la conjointe est enceinte au moment de la demande du prêt PAS, un certificat de grossesse sera demandé ; l’enfant en gestation sera alors considéré comme personne faisant partie du ménage
  • Le lieu d’implantation du logement

Pour le prêt PAS, le revenu pris en compte est « le revenu fiscal de référence » de toutes les personnes devant occuper le logement et qui figure sur le (ou les) avis d’imposition de l’année N-2.

Pour une demande de prêt en 2022, les revenus fiscaux de référence sont ceux de l’année 2020 inscrits sur l’avis d’imposition de 2021.

Le tableau suivant définit le montant maximal des ressources pour obtenir un PAS, en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement concerné :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zone A Zone B1  Zone B2 Zone C
1 37 000 30 000 27 000 24 000
2 51 800 42 000 37 800 33 600
3 62 900 51 000 45 900 40 800
4 74 000 60 000 54 000 48 000
5 85 100 69 000 62 100 55 200
6 96 200 78 000 70 200 62 400
7 107 300 87 000 78 300 69 600
8 118 400 96 000 86 400 76 800

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province.

Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont hauts, Outre-mer, Corse et Îles.

Zone B2 : Agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France.

Zone C : Reste du territoire français.

 

Une surface minimum du logement à respecter

Le logement financé par le prêt PAS doit respecter des surfaces minimales en fonction du nombre de pièces du logement (cf. tableau du paragraphe 3).

Une surface minimale au logement est exigée en fonction du nombre de personnes vivant dans le logement. Dans le cas de l’achat d’un logement ancien, elle se décompose comme suit :

Composition de la famille Surface habitable minimale
Une personne seule ou ménage sans personne à charge 27 m²
Une personne seule ou jeune ménage avec un enfant ou une personne à charge 41 m²
Ménage avec un enfant ou une personne à charge 54 m²
Ménage avec deux enfants ou personnes à charge 66 m²
Ménage avec trois enfants ou personnes à charge 79 m²
Ménage avec quatre enfants ou personnes à charge 89 m²
Ménage avec cinq enfants ou personnes à charge 103 m²
Par personne supplémentaire, ajouter + 10 m²

 

Le montant du prêt

Le PAS peut financer 100 % de l’opération immobilière, hors frais de notaire, frais d’hypothèque et frais d’agence. Son montant dépend par ailleurs de la nature de votre projet immobilier :

  • Pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, le montant minimal du PAS est de 4 500 euros
  • Pour des travaux d’amélioration, le montant minimum est de 1 500 euros
  • Pour des travaux dans un logement de plus de 10 ans, ce montant minimum s’élève à 4 000 euros

Les taux d’intérêt et les conditions de remboursement

Vous pouvez choisir un PAS à taux fixe ou révisable ou un PAS modulable (à taux fixe et à taux révisable). En France métropolitaine, pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou progressives, le taux d’intérêt maximum est de :

  • 2,30 % pour le PAS dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans
  • 2,50 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans
  • 2,65 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans
  • 2,75 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 20 ans

Sources : https://www.anil.org/pret-accession-sociale 

Ces taux d’intérêt sont donnés à titre indicatif. Ils peuvent sensiblement varier selon la conjoncture économique et selon l’établissement bancaire auquel vous vous adressez. Il est conseillé de comparer les offres de PAS proposées par différentes banques afin de choisir un prêt présentant le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global) le plus avantageux.

Le taux d’intérêt maximum des prêts PAS à taux variable ou révisable, quelle que soit la durée du prêt, est de 2,30 %.

La durée de remboursement varie de 5 à 30 ans, voire 35 ans. Mais vous pouvez aussi rembourser en moins de 5 ans si vous le désirez.

Les garanties pour l’accès au prêt PAS

Les garanties exigées pour l’obtention d’un prêt accession sociale sont :

  • Une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers)
  • Une assurance décès-invalidité

Prêt accession sociale : les pièces à fournir

Le prêt PAS peut être accordé par un établissement de crédit tel qu’une banque ayant passé une convention avec l’Etat.

Pour bénéficier d’un prêt PAS, vous devez fournir à l’appui de votre demande un dossier complet, lequel comprend notamment :

  • Un avis d’imposition : l’année de référence à prendre en compte dépend de l’époque de l’année où le prêt PAS est souscrit
  • Les bulletins de salaire
  • La promesse de vente concernant le logement que vous souhaitez acquérir
  • Le prix total TTC du logement et, si des travaux doivent être effectués, les devis descriptifs et estimatifs de ceux-ci
  • Le permis de construire, si l’opération concerne la construction d’une maison individuelle

Comme pour un prêt immobilier traditionnel, l’acceptation de la demande d’un PAS repose sur différents critères :

  • Le montant de l’apport personnel
  • Votre situation personnelle et professionnelle : âge, état de santé générale, activités à risque, etc.
  • Le taux d’endettement
  • Les revenus
  • Les garanties

Rachat d’un Prêt PAS : ce qu’il faut savoir

Au cours de son remboursement, il est possible de racheter votre prêt d’accession sociale. Un rachat de crédit PAS permet notamment de profiter d’un taux d’intérêt plus bas ou/et de mensualités moins élevées. A savoir que vous devrez alors renoncer à votre PAS, celui-ci ne pouvant être remplacé par un autre PAS, mais par un autre prêt de type Prêt conventionné par exemple (sous conditions). Ainsi, si vous bénéficiiez des APL dans le cadre du PAS, vous perdez cet avantage lors du rachat de ce dernier, ce qui peut compromettre votre capacité de remboursement du prêt.

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