BRS : qui paie les charges et les travaux de copropriété ?

Le Bail Réel Solidaire, lancé en 2015, est un dispositif immobilier visant à faciliter l'accès à la propriété pour les ménages à faibles revenus. Grâce à lui, de très nombreuses personnes ont pu devenir pleinement propriétaires de leur maison ou de leur appartement, dans une zone géographique où les prix de l'immobilier ne le leur auraient pas permis en temps normal. Parmi les dépenses supportées par les diverses parties du contrat figurent les charges liées à la copropriété. En effet, lorsque des travaux sont entrepris dans les parties communes, qui doit s'acquitter du montant ?

Le BRS : quelques rappels

La loi connue sous le nom de Bail Réel Solidaire, ou BRS, donne la possibilité à une famille modeste de devenir propriétaire de sa résidence principale, sous condition de plafonds de revenus, dans une zone où le marché de l'immobilier est tendu. Cette loi repose sur le principe de la séparation entre le foncier et le bâti. En d'autres termes, le futur acquéreur possédera le logement lui-même, mais ne sera que locataire du terrain moyennant un loyer très faible. Le bail ainsi contracté doit avoir une durée minimale de 18 ans. Cette opération est gérée par l'Organisme de Foncier Solidaire, ou OFS, qui perçoit le montant du loyer pour le terrain. Prêt à taux zéro, réduction de TVA, les avantages qui accompagnent le dispositif sont particulièrement attractifs.

La loi Elan

Sur le terrain acquis par l'OFS, les logements neufs passent sous le régime de la copropriété. Cette situation entraîne inévitablement la question de la gestion des parties communes et des responsabilités qui s'y rattachent. Lorsqu'une question portant sur ces aspects est discutée en assemblée générale, les dissensions apparaissent très vite et peuvent provoquer des situations inextricables. Une loi a été promulguée en 2018 pour y remédier. Baptisée loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique), elle stipule entre autres que, dans un ensemble immobilier soumis au Bail Réel Solidaire, le syndicat de copropriétaires se voit confier la gestion du sol, à l'instar d'une copropriété ordinaire.

Un droit de vote

La loi Elan a souhaité donner aux bénéficiaires d'un Bail Réel Solidaire les mêmes prérogatives qu'aux copropriétaires classiques, à quelques exceptions près. Ainsi, chacun d'eux dispose d'un droit de vote pour certaines décisions du conseil syndical et peut participer à l'assemblée générale de la copropriété pour y soumettre ses observations, même dans le cas où il ne peut exercer son droit de vote. Par contre, il ne peut pas prendre part aux décisions concernant les travaux effectués sur la copropriété, ni sur la modification du règlement de copropriété portant sur les parties communes ou sur le Bail Réel Solidaire.

D'inévitables charges

Le régime de la copropriété implique bien entendu des dépenses directement liées à sa gestion. Ces frais sont engendrés principalement par les travaux tels que ravalement des façades ou entretien des espaces communs. Ils comprennent également la rémunération du syndic de copropriété, les assurances, ou encore le chauffage et l'éclairage des lieux collectifs.

Charges de copropriété : qui doit payer ?

En ce qui concerne ces dépenses de copropriété, la loi Elan précise qu'elles sont à la charge des copropriétaires. Lorsque, au cours de l'assemblée générale, il est décidé de procéder à des travaux, le coût en est donc supporté de plein droit par chacun d'eux. Ces dépenses viennent s'ajouter à la redevance due à l'Organisme de Foncier Solidaire, à la taxe foncière et aux charges courantes du logement. Il est à noter cependant que dans certains cas, l'OFS est susceptible de prendre en charge une partie de ces frais, si les dispositions liées au Bail Réel Solidaire le prévoient.

Ce qu'il faut retenir

Parmi les frais dont il devra s'acquitter, le propriétaire d'un logement qui a signé un Bail Réel Solidaire devra donc aussi compter les dépenses intéressant la copropriété. Ce détail figure en bonne place dans les charges que l'acquéreur doit prendre en compte, même si le montant ou la périodicité ne peuvent toujours en être connus à l'avance. En dépit de ces impondérables financiers, le Bail Réel Solidaire demeure sans doute la solution la plus avantageuse pour les ménages modestes désireux d'accéder enfin à la propriété de leur résidence principale.