Quelles sont les spécificités d'un logement en accession sociale?

Un logement en accession est une maison ou un appartement qui peut être acquis dans le cadre d’un dispositif d’accession sociale à la propriété par des foyers modestes

Qu'est-ce que la location-accession ?

La location-accession est un contrat établi entre un propriétaire et un locataire souhaitant accéder à la propriété. Il permet aux foyers éligibles d’acheter la maison ou l’appartement qu’ils ont occupé en tant que résidence principale pendant une période définie au moment de la signature du contrat. 

Concrètement, ce dispositif d’accession sociale à la propriété engage le propriétaire et futur vendeur à réserver le bien immobilier au locataire accédant. Le futur acquérant doit, quant à lui, verser 5 % du prix global de ce bien.

La période de jouissance

Pendant la période d’occupation locative du bien immobilier dite "période de jouissance", l’accédant s’engage à payer une redevance mensuelle qui se compose : 

• d’un montant pour la jouissance de l'habitation (semblable à un loyer) ;
• d’un complément (épargne locative) pour le paiement anticipé de l’achat. 

Il doit également se charger de l’entretien général de l'habitation et régler les éventuelles charges prévues au contrat. Enfin et comme dans toute location classique, les réparations et travaux lourds demeurent à la charge du propriétaire (futur vendeur).

La période d’exercice de l’option

Au terme de cette période d’occupation locative, le locataire (futur acquérant) à la possibilité d’acheter le bien ou d’y renoncer lors de la période d’exercice de l’option.

L’achat du bien

Si le futur acquérant souhaite poursuivre et acheter le bien immobilier, il devra alors s’acquitter du solde du prix de vente et pourra, pour faciliter son achat, se voir accorder un prêt social location accession (PSLA). 

Ce prêt conventionné comporte de nombreux avantages, comme la TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, l’exonération de la taxe foncière pour une durée maximale de 15 ans et des garanties permettant de sécuriser son achat. 

À noter, toutefois, que ce prêt ne concerne que les habitations neuves et est conditionné à trois dispositions spécifiques : les ressources du foyer empruntant, la zone géographique où se trouve le bien immobilier et le montant du prix d’achat et des redevances versées.

Le renoncement à l’achat

Au terme de la période de jouissance, le locataire peut aussi décider de renoncer à acheter le bien qu’il occupe. 

Dans ce cas et sauf indication contraire qui pourrait être stipulé dans le contrat, il est contraint de quitter les lieux. Le propriétaire doit, pour sa part, restituer l’épargne locative versée pour le paiement anticipé de l’achat.

Le bail réel solidaire peut-il être une bonne alternative ?

Pour les foyers modestes qui souhaitent acheter un bien immobilier sans avoir à recourir à ce type de contrat, il est possible de contracter un bail réel solidaire (BRS). Il s’agit d’un autre dispositif qui permet aux ménages éligibles d’accéder directement à la propriété.

Établi entre l’organisme foncier solidaire OFS (seul organisme habilité) et un foyer postulant, ce contrat prévoit de séparer une habitation du terrain où il se trouve, permettant ainsi de baisser le prix du logement convoité. 

En d’autres termes, le ménage postulant devient propriétaire des murs et il devra, de fait, occuper ce bien à titre de résidence principale. L’OFS reste, lui, détenteur du terrain. 

Le foyer acquérant doit ainsi lui louer le terrain sur lequel se trouve le bien désiré, étant entendu qu'il est loué sur une longue durée et peut être cédé lors d’un transfert de propriété. Elle est réglée sous la forme d’une redevance mensuelle payable directement à l’OFS.

L’intérêt de dissocier l'habitation du foncier est surtout de ne pas avoir à inclure son prix dans le coût final de l’achat, soit près de 15 à 30 %. 

À noter que le ménage acquérant peut se voir accorder des conditions de financement favorables, grâce au prêt à taux zéro (PTZ) et obtenir ainsi une période de remboursement différée. En outre, si le bien immobilier convoité est neuf, il peut également bénéficier d’un régime de TVA à taux réduit.

Qu'il s'agisse d'un logement-accession ou alors d'un bail réel solidaire, il est, en tout cas, certain que les dispositifs mis en œuvre pour les foyers aux ressources moindres, méritent qu'on s'y attarde.