Les conditions d'octroi des PSLA pour 2023

PSLA, le prêt social d'accession à la propriété : pour qui et pourquoi ? 

Un prêt conventionné sur mesure pour les ménages sous plafonds de ressources désireux d'acquérir un bien : une location avantageuse pour un achat tout en douceur. 

Le principe simple du dispositif PSLA et ses 2 étapes clés

Un prêt conventionné

Le prêt est octroyé par les préfets à des opérateurs (organismes HLM, promoteurs privés et SEM ou sociétés d'économie mixte; ces opérateurs proposent le PSLA aux particuliers éligibles et qui souhaitent accéder à la propriété: un dispositif bancaire qui permet aux plus modestes de devenir propriétaires sans apport et avec avantages fiscaux entre TVA réduite et exonération de taxe foncière, achat d'appartement ou de maison s'entend. 

Une étape locative

Un acquéreur a signé un PSLA, Prêt social Location-Accession. Il va d'abord payer une redevance qui comprend une part locative et une part acquisitive. Ce loyer ou indemnité d'occupation est calculé en fonction de la surface du logement et des annexes comme un garage, un parking, une terrasse ou une cave et du secteur géographique, indexé sur l'exact prix du marché. La période de location varie de 6 mois à 3 ans. En tant que propriétaire accédant, il a en charge l'entretien du logement et en cas de copropriété, il règle des charges au prorata de la surface acquise et participe aux décisions prises par le Syndic. 

Une étape accession à la propriété

À la fin de la période des 6 mois de location, le propriétaire a la possibilité d'entrer dans une phase accession selon les dispositions prévues sur le contrat: on dit qu'il peut lever son option d’achat. L'épargne constituée par la part acquisitive du loyer constitue son apport : il sera déduit du prix de vente du logement. 

Les conditions d'accès : plafonds et revenus fiscaux

Ce prêt, dispositif à vocation sociale, suppose une éligibilité des candidats : des plafonds de ressources respectés (basés sur le revenu fiscal du ménage) et un pré-accord bancaire suffisent à valider un dossier. Les plafonds imposés sont des montants annuels et varient selon le nombre de personnes qui compose le foyer en plus de la zone où se situe le bien : on distingue 3 zones : 

• La première comprend les logements situés à Paris et la petite couronne, la Côte d'Azur, la frontière suisses. 
• La seconde concerne les métropoles régionales avoisinant les 250 000 habitants maximum (celles de la grande couronne par exemple) et les villes jusqu'à 50.000 habitants, dont celles de la Corse et de l'Outre-mer.
• La dernière zone représente le reste du territoire français. 

Par exemple à Paris ou à Lyon, le PSLA est accessible à une personne seule avec un revenu fiscal inférieur à 35 515 euros ou une famille de 4 membres avec un revenu inférieur à 64 638 euros. En province, ces chiffres tombent respectivement à 26 921 et 46 014 euros. 

Un contrat entouré d'avantages et de garanties

Besoin de revendre votre bien ? 

La sécurisation HLM est proposée au locataire dès lors qu'il lève son option d'achat. Cette assurance lui garantit le rachat de son bien, même si le marché de l'immobilier n'est pas favorable, dans les conditions suivantes : 

• Décès de l'accédant
• Décès d'un proche du foyer
• Mutation professionnelle à plus de 70 km du logement
• Chômage de plus d'un an
• Divorce ou dissolution d'un PACS
• Invalidité reconnue

Le prix de rachat du bien est égal au prix de vente établi au moment de la levée d'option, mais à partir de la 6ème année et jusqu'à la 15ème année, ce prix est minoré de 1,5 % par an et d'éventuels frais de réparation nécessaires à la future occupation. 

Besoin d'être relogé ? 

Mobilité professionnelle ou autre raison identique à celles qui prévalent pour une revente du bien ? Un locataire-accédant peut être relogé dans les mêmes conditions et se voit donc proposer 3 offres dans les 6 mois à compter de sa demande. Le ménage dispose d'un mois à compter de la dernière offre pour se positionner : en cas de refus, la garantie devient caduque. 

Exonération de la taxe foncière

Tout souscripteur d'un PSLA est exonéré de taxe foncière. Un avantage qui est soumis à condition : occuper le logement en tant que résidence principale pendant les 15 ans suivant son achèvement. Si au cours de ces 15 ans, l'accédant cesse d’occuper le logement comme résidence principale, parce qu'il en devient lui-même le bailleur par exemple, la taxe est due à compter du changement d'occupant. 

La question de la TVA

Une TVA à 5,5 %

En achetant un bien immobilier via une PSLA, l'optant bénéficie d'une TVA à taux réduit (5,5 %), versée lors de la transaction notariée. L'article 284 du CGI (Code Général des Impôts) prévoit cependant que cet avantage fiscal coure sur 10 ans seulement. Autrement dit, si le locataire-accédant revend le logement dans les 10 années qui suivent son achat, le prix de vente sera grevé d'un complément d'impôt puisque réajusté au taux normal de TVA (20 %). Bonne nouvelle : les années de détention et d'occupation comme résidence principale (condition sine qua non) comptent, diminuant ce complément d'impôts de 10 % par an. 

Des conditions suspensives

Le reversement du complément de TVA ne sera pas exigé dans certains cas : 

• Décès du souscripteur. 
• Décès d'un descendant direct, membre du foyer
• Mobilité professionnelle au-delà de 70 km du logement
• Chômage de plus d'un an
• Divorce ou dissolution de PACS
• Invalidité
• Mariage ou conclusion d'un PACS
• Naissance d'un enfant

Location-accession via le PSLA : dossier, signature et remise des clés

Vous avez contacté un organisme HLM, un promoteur privé ou des SEM et posé un RDV ? Un conseiller va évaluer votre éligibilité au dispositif. En effet, le PSLA n'est pas accessible directement auprès d'une banque, mais d'un opérateur qui se charge ensuite de transmettre l’emprunt aux particuliers. Une fois le dossier de demande d'agrément constitué (justificatifs de ressources), il est transmis à l'établissement bancaire concerné qui donne son accord écrit. 

L'agrément définitif après vérification des services de l'État de votre éligibilité suivra. À réception, vous visiterez le logement s'il est achevé et signerez le contrat de location-accession chez le notaire au moment de la livraison. Des frais d'actes (dont le montant vous aura été signifié en amont) seront à régler: ils sont minorés lorsque vous achetez dans du neuf. Le notaire vous remettra les clefs du logement : vous serez propriétaire accédant. 

Récapitulatif des 6 avantages d'un PSLA

1. Un taux de TVA à 5,5% à l'achat si le logement est la résidence principale de l'accédant pendant 10 ans. 
2. L'exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. 
3. Aucun appel de fonds n’est demandé en cas d'achat sur plan. 
4. Des garanties de rachat et de relogement sont prévues. 
5. Les frais de notaires sont réduits (achat neuf). 
6. Une assurance revente permet de ne pas se soucier de la conjoncture de l'immobilier.