Accession sociale à la propriété : un nouveau dispositif, le BRS

L’accession sociale à la propriété est un enjeu politique majeur depuis de nombreuses années. L’Etat soutient ainsi de multiples dispositifs, lesquels visent à aider les ménages français à devenir propriétaires ou locataires de biens immobiliers. Deux nouveaux outils ont été créés entre 2014 et 2016 : le bail réel immobilier (BRI) et le bail réel solidaire (BRS). Tous deux s’appuient sur une dissociation du foncier et du bâti, de manière à rendre accessible l’acquisition d’un logement à un public dont les revenus ne permettent pas l’accession libre au logement.

Le principe de l’accession sociale à la propriété

L’accession sociale à la propriété concerne les ménages dont les revenus ne leur permettent pas d’acquérir un logement au prix du marché de l’immobilier. Celui-ci est en effet de plus en plus tendu, notamment dans les grandes villes de France où les prix du mètre carré et des loyers ne cessent de s’envoler. Avec l’accession aidée, l’Etat et les collectivités sont en mesure de proposer des logements à prix « abordables », c’est-à-dire inférieurs à ceux pratiqués sur un même marché immobilier. Les moyens mis en œuvre permettent aussi de remplir d’autres objectifs majeurs, comme la constitution d’un parc immobilier pérenne et de qualité, le développement économique de certains quartiers ou le maintien de la mixité sociale.

Les différents dispositifs en cours

Plusieurs dispositifs d’accession sociale à la propriété sont actuellement en cours. Ils sont clairement encadrés par la loi et peuvent ouvrir droit à des aides supplémentaires, telles que le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro +). Parmi ces dispositifs, citons :

• Le PSLA (Prêt Social Location Accession) : ce prêt conventionné est accordé par les banques aux opérateurs de logements PSLA. Le principe de la Location-Vente est simple : l’acquéreur loue le logement et épargne dans un premier temps, avant de pouvoir l’acheter à un prix encadré.
• La TVA réduite à 5,5 % : sur certaines zones urbaines, les logements neufs sont éligibles à la TVA réduite. Cette mesure s’applique également aux logements PSLA.
• L’accession à prix maîtrisé : ce dispositif s’applique aux logements acquis en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Il prévoit un prix de vente inférieur à celui du marché immobilier local.
• La Vente HLM ou Vente de Patrimoine : les organismes HLM ont la possibilité de vendre des biens qu’ils ont construits ou acquis depuis moins de 10 ans en priorité à leurs occupants ou, quand ils sont vacants, aux locataires HLM du département ou aux ménages répondant aux critères d’éligibilité aux logements sociaux.

Pour profiter de ces différents dispositifs, il est nécessaire de répondre à certains critères d’éligibilité, à commencer par le niveau de revenu. Des plafonds de ressources à ne pas dépasser sont ainsi prévus, notamment en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes dans le foyer fiscal. Le logement doit par ailleurs servir de résidence principale et répondre à des normes de construction, de salubrité et d’économie d’énergie.

Zoom sur le BRS, un nouveau dispositif différenciant le foncier et le bâti

Pour assurer la constitution d’un parc pérenne d’accession sociale à la propriété ou à la location, l’Etat a créé en 2014, dans le cadre de la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), des établissements à but non lucratif. Leur mission est d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non. Ces OFS (Organismes de Foncier Solidaire) ont à leur disposition un nouvel outil, le BRS, un bail lancé en 2016 dans le cadre de la loi ELAN (loi pour l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).

Principe du Bail Réel Solidaire

Comment fonctionne concrètement le BRS ? Ce bail est un contrat établi entre un OFS et un preneur. L’OFS est propriétaire du terrain tandis que le preneur détient la propriété du bien immobilier. Ce bail est signé pour une longue durée, entre 18 et 99 ans, laquelle est prolongée à chaque mutation du bien (cession, donation, succession). Le prix de vente est plafonné. Et le preneur s’acquitte d’une faible redevance envers l’OFS afin d’assurer la gestion du foncier. Ce nouveau dispositif est d’ores et déjà expérimenté dans plusieurs grandes villes de France comme Paris, Lille, Biarritz ou Rennes.

Avantages du BRS

Pour le preneur, le BRS offre différents avantages :

• Un prix d’achat du bien réduit de 25 à 40 % dans la mesure où l’OFS acquiert le terrain
• La TVA à 5,5 % sur les logements neufs
• Un abattement de la taxe foncière dans certaines communes
• La possibilité de se constituer un patrimoine de qualité, patrimoine qui peut servir de garantie et favoriser l’accès au crédit
• La garantie de ne pas voir son bien dévaluer à la fin du bail, celui-ci étant « rechargeable »
• La possibilité pour les primo-accédants (au moins 2 ans sans avoir été propriétaire) de financer le bien avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Comment trouver un logement BRS ?

Le BRS est accessible sous plafond de ressources. Il est en vigueur dans plusieurs grandes villes de France ; et elles sont de plus en plus nombreuses à expérimenter ce dispositif. Pour trouver un logement BRS, consultez nos offres immobilières.