BRS et taxe foncière
Idéal pour les ménages aux ressources modestes qui souhaitent investir dans l'immobilier pour leur logement principal, le bail réel solidaire est un dispositif novateur encore peu connu du grand public. Et pourtant, grâce au bail réel solidaire, être propriétaire n'a jamais été aussi simple! Découvrons quelles sont les conditions d'attribution du BRS, ses avantages, ses inconvénients ainsi que ses répercussions sur la taxe foncière.
Qu'est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?
Le bail réel solidaire est un contrat établi entre un organisme foncier solidaire (OFS) et un foyer souhaitant acquérir une propriété à titre de résidence principale. Ce dispositif est plutôt simple, il s'agit d'un bail dans lequel il est stipulé que l'OFS est propriétaire du terrain tandis que l'acquéreur dispose des murs de la propriété, appelé le bâti. En d'autres termes, dans le cadre du BRS, les ménages font l'achat du droit d'habiter le logement en tant que résidence principale, sans être détenteur du terrain sur lequel l'habitat est construit. Ainsi, l'acquéreur est contraint de payer un loyer mensuel dont le prix est fixé selon les revenus du ménage, tout comme c'est le cas dans le cadre d'une location traditionnelle.
Ce procédé vise à permettre l'accession à la propriété à un maximum de familles, surtout lorsque leurs revenus sont trop modestes pour bénéficier d'un prêt traditionnel en banque. C'est une stratégie financière permettant de réduire les inégalités au sein de l'habitat et de favoriser la mixité sociale grâce à l'opportunité d'accéder à un bien immobilier selon des critères et plafonds définis par la loi.
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Les foyers dont les ressources mensuelles leur permettent d'accéder au BRS bénéficient de plusieurs privilèges par rapport à la location traditionnelle. Voyons ensemble les 4 principaux bénéfices à faire appel à ce dispositif particulier.
Bénéficier d'une réduction de la TVA
Lors de l'achat du bien immobilier dans le cadre d'un bail réel solidaire, les acquéreurs peuvent bénéficier d'une TVA réduite à 5.5%, ce qui réduit considérablement le prix d'acquisition du logement. Pour rappel, le taux de TVA classique est de 20%, ce qui représente une économie significative pour les ménages aux revenus limités qui ne peuvent pas bénéficier d'une accession à la propriété dans les conditions habituelles.
Profiter d'un prix de vente plus avantageux
Le prix des logements conventionnés BRS est généralement inférieur de 15% à 30% par rapport aux propriétés conventionnelles. Cela s'explique par le plafonnement du prix de l'habitat au m², y compris dans une zone résidentielle privilégiée, dès lors que le bien immobilier est soumis à l'accession sociale. Ainsi, les logements en bail réel solidaire proposent une alternative plus abordable tout en offrant des standards de qualité.
Revendre en toute sécurité
Le processus de cession du logement lorsqu'il est inclus dans un BRS est assuré par l'organisme foncier solidaire, ce qui sécure l'acte immobilier et évite de perdre du temps avant de trouver de potentiels acheteurs. Cela offre un encadrement juridique solide, un respect des procédures légales et administratives sans risque de litige ou d'erreurs pendant la transaction de vente. Les vendeurs ont ainsi la certitude que l'acte de vente est réalisé de manière transparente, apportant une sérénité de part et d'autres des parties impliquées dans la transaction.
Obtenir un logement neuf
Lors de ce type de transaction, les ménages obtiennent un habitat rénové, à performances énergétiques qualitatives, parfois situé dans une zone attractive. De plus, un logement agrée bail réel solidaire offre à son acquéreur une garantie décennale ce qui assure une certaine forme de protection contre les vices cachés ou malfaçons pendant une période de 10 ans. De même, l'obligation d'achèvement et de fonctionnement garantissent que l'habitat est conforme aux normes, gage de confiance et de durabilité.
BRS : existe-t-il des inconvénients ?
Comme dans toutes les organisations financières liées à l'immobilier, il existe quelques inconvénients à considérer avant d'acquérir sa résidence principale grâce au bail réel solidaire.
Une durée et un seuil financier limités
D'une part, le bail réel solidaire s'inscrit dans une durée définie, de 18 ans à 99 ans, ce qui laisse du temps au propriétaire pour s'organiser avec sa descendance, mais contraint l'usufruitier à ne pas pouvoir occuper le bâti durant cette période. Ensuite, c'est un dispositif qui n'est accessible qu'aux ménages dont les revenus s'inscrivent dans un seuil fixé, selon la zone géographique d'habitation, à savoir 33 400 € en zone A et 25 318 € en zones B et C pour une personne seule, 46 759 € (zone A) et 33 761 € (zone B et C) pour un couple.
Revendre sans réelle plus-value
De plus, le prix de revente du bien immobilier est, lui aussi, encadré, ne laissant pas la possibilité à un ménage de réaliser une plus-value intéressante, comme c'est le cas lors d'une transaction classique. De plus, la vente n'est possible qu'à un autre foyer entrant dans les mêmes critères que le précédent propriétaire.
Une dépendance à l'OFS
Ne possédant que les murs de l'habitat, le ménage conserve une forme de dépendance vis-à-vis de l'organisme foncier solidaire, propriétaire du terrain sur lequel est installé le bien immobilier. Cela restreint la liberté des occupants en termes de modifications structurelles et d'aménagements extérieurs, parfois considéré comme un frein pour certaines personnes souhaitant accéder à la propriété.
BRS et taxe foncière : que savoir ?
Dans le cadre du bail réel solidaire, le règlement de la taxe foncière diffère des droits fonciers traditionnels. En effet, puisque le propriétaire du terrain sur lequel est construit le logement n'est autre qu'un OFS, c'est à lui qu'incombe la tâche d'assurer ce règlement foncier, mensuellement ou annuellement. Cependant, pour préserver ses ressources financières, il est possible d'inclure le paiement foncier dans le tarif locatif mensuel.
En effet, l'OFS peut prendre en charge la gestion financière du foncier et en contrepartie l'intégrer au prix du loyer ou au montant des charges locatives. Cela sous-entend que le ménage verse mensuellement une somme qui comprend le coût du logement, mais également une part de la taxe foncière. Ainsi, il n'a aucune transaction financière à réaliser auprès des autorités fiscales.
De plus, en France depuis la loi ALUR de 2014, il existe un abattement de la taxe foncière pour les logements conventionnés BRS. Cette disposition spécifique propose une exonération de 15% à 30% de la taxe foncière pendant une durée d'environ 25 ans (dès la fin des travaux). Pour bénéficier de cet abattement fiscal spécifique, il est préférable de se référer à la loi et de consulter les réglementations locales, qui varient en fonction de plusieurs paramètres et conditions spécifiques.
