Comment faire estimer les travaux d'une maison avant achat ?

Comment et pourquoi estimer les travaux d’une maison avant achat ? Quelles sont les vérifications à effectuer, les trois grands types de rénovation, le coût moyen au mètre carré… nous allons nous pencher en détail sur tous ces aspects que vous devez impérativement étudier en profondeur avant de faire votre offre d’achat et d’acquérir un bien immobilier !

Comment se passe l'achat d'une maison avec travaux ?

Quand on envisage d’acquérir un bien immobilier, vient toujours la question du coût global et donc de la réalisation d’éventuels travaux de rénovation. Comme nous allons le voir tout de suite, il faut avant tout établir un diagnostic et vérifier méticuleusement un certain nombre de points, lesquels pèseront lourdement ou non dans la balance, comme la nécessité de réaliser des travaux dans votre salle de bains ou de changer toutes vos menuiseries pour du double vitrage.

Dans cette première partie, nous allons passer au crible les différentes vérifications qui s’imposent avant de faire votre offre d’achat et pour quelles raisons il est primordial de déterminer le coût des travaux avant d’acquérir un bien immobilier. En avant, toute !

Pourquoi vous devez déterminer le coût des travaux

Bingo : vous avez trouvé un bien immobilier qui vous fait de l’œil. Et vous souhaitez faire une offre d’achat. Pour réaliser cette dernière dans les règles de l’art, vous devrez donc évaluer si le bien en question nécessite des travaux, et surtout quels types de travaux. Ne vous inquiétez pas, on épluche tout cela en détail dans le chapitre suivant.

Mais avant cela, quelques arguments de taille pour vous convaincre qu’il est primordial de connaître le montant des travaux :

• Savoir si l’acquisition du bien et les travaux entrent dans votre budget global ;

• Établir des devis avant de signer le compromis de vente ;

• Disposer d’arguments sérieux pour négocier le prix à la baisse avec le vendeur ;

• Intégrer le coût des travaux dans votre demande de prêt le cas échéant.

Maintenant que cela est dit, entrons plus profondément dans les coulisses de l’opération !

Les vérifications indispensables

En fonction de votre situation, vous devrez peut-être faire appel à un artisan spécialisé (voir plus bas) pour vous aider à tout vérifier en détail afin d’établir un devis travaux rénovation avant achat.

Dressons maintenant un petit inventaire des vérifications en question.

Les vérifications générales

• Étanchéité du toit : sans surprise, élément auquel un néophyte pensera généralement en premier (personne n’ayant envie de prendre une douche dans son salon tandis qu’il est en train de regarder un film) ;

• État des murs : fissures, traces d’humidité, moisissures, etc. ;

• État des fenêtres et portes ;

• État des sols et des planchers ;

• État de l’installation électrique et de gaz : normes, faut-il prévoir d’autres branchements, une extension du réseau, l’installation d’un nouveau tableau électrique, etc. ;

• Isolation : présence ou non, ainsi qu’état ;

• État du garage, de la grange, de la cave, de la remise, etc. ;

• Fonctionnement du système de chauffage.

Les pièces d’eau

• État des équipements sanitaires : douche, baignoire, WC, évier, vasque ;

• Système de ventilation ou d’aération suffisant ;

• Éventuels problèmes d’humidité ou moisissures ;

• État de la plomberie et évacuation : ne pas hésiter à tout vérifier méticuleusement ;

• Niveau d’usure des joints ;

• Agencement général.

La cuisine

• Agencement, pose d’une nouvelle cuisine, changement des équipements, plaques, etc. ;

• Disposition des arrivées et sorties d’eau ;

• Espace : faut-il envisager d’abattre une cloison.

Déterminer le budget des travaux d’une maison

Tout d’abord, on peut dégager trois grands niveaux de réhabilitation pour les travaux d’une maison avant achat.

Les trois types de rénovation pour les travaux de votre maison

Rénovation légère ou rafraîchissement

Ce premier type de rénovation comprend généralement des travaux de revêtements de murs et de sols. Refaire les peintures, coller de nouveaux papiers peints, pose de carrelage ou de parquet.

Rapportés à la surface au sol, on estime le coût de ces travaux aux alentours de 60 € jusqu’à 120 € le mètre carré. Attention toutefois : si tous les revêtements sont à refaire, il faut doubler cette estimation.

Rénovation intermédiaire

Ce deuxième type de rénovation comprend les travaux de rafraîchissement mentionnés juste avant, ainsi que les rénovations liées à l’électricité, la plomberie, l’installation d’une nouvelle cuisine ou d’une salle de bains neuve.

Quand on en arrive à ce type de rénovation, il est important de bien saisir que le coût rapporté au mètre carré sera nettement plus important pour une petite surface, certaines dépenses étant incompressibles, et ce quelle que soit la taille du bien.

Exemple : pour un logement de 50 m2, la rénovation représente entre 450 et 900 € le mètre carré, quand, pour un logement de 100 m2, le coût de revient est estimé entre 350 et 750 euros le mètre carré. En résumé : plus la surface du bien est petite, plus le coût au mètre carré sera élevé.

Rénovation lourde ou réhabilitation

Et nous voici arrivés au troisième type de rénovation, lequel comprend tous les travaux précédemment abordés, ainsi que des travaux plus lourds, liés à la maçonnerie, la charpente, le système de chauffage, la création d’une isolation plus performante, etc.

Cette rénovation lourde représente généralement un coût compris entre 900 € et 1800 € le mètre carré pour un appartement de 50 m2. Il faudra prévoir entre 800 € et 1500 € le mètre carré pour une maison de 100 m2.

À noter : le montant peut grimper s’il est nécessaire de prévoir une extension, d’ajouter un garage, une remise, ou d’aménager le terrain.

Qui peut estimer le coût des travaux d’une maison ?

Il est évident que le meilleur des cas voudrait que vous vous fassiez accompagner par un professionnel, lequel pourra vous aider à établir un diagnostic ainsi qu’un devis travaux précis avant l’achat de votre bien immobilier.

En effet, il est absolument crucial de déterminer un coût réaliste des travaux à réaliser, sans quoi les ennuis se pointeront plus vite que prévu. Vous devrez ensuite vous adresser à un artisan spécialisé, en fonction de la nature des travaux.

Si l’on se trouve dans le deuxième type de rénovation : maçon, électricien, plombier, plaquiste. Si l’on se trouve dans le troisième de rénovation : maître d’œuvre, architecte.

Quelles conditions suspensives pour gérer le coût des travaux

Mais qu’est-ce donc que cette expression savante ? Ne vous inquiétez pas, nous allons tout vous expliquer en détail ! Les conditions suspensives sont des clauses à même d’annuler une transaction immobilière.

Dans le cadre de la signature d’un compromis, elles protègent à la fois l’acquéreur et le vendeur en cas d’imprévu. Le but ? Disposer d’une porte de sortie légale pour chaque partie.

En clair : si l’une des clauses ne se réalise pas, la vente est annulée.

Pour le cas qui nous intéresse ici, à savoir les travaux de rénovation avant l’achat d’une maison, vous allez mentionner dans l’offre la nécessité d’obtenir un devis travaux de rénovation dont le montant est inférieur à une somme fixée comme condition pour confirmer votre engagement.

À noter : mieux vaut rédiger ces clauses suspensives devant un notaire qui vous aidera.