Définition de la location accession en 2023: ce qui évolue!

Immobilier 2023 : acquisition et nouveau dispositif de location

Comment le BRS ou Bail Réel Solidaire a-t-il révolutionné le secteur de l'immobilier ? Quid du système de prêt social location-accession et du prêt à taux 0? 

La location-accession : une acquisition à faible budget

Le PSLA, pour un achat tout en douceur

Le PSLA, Prêt Social Location-Accession est un dispositif de location-achat créé en 2004 : il permet de devenir propriétaire sans apport.

Location d'un logement neuf et contrat d'achat : les 2 étapes du PSLA

La première étape consiste à louer un bien neuf pendant 6 mois minimum. Le loyer comprend une partie locative et une autre acquisitive, autrement dit une épargne. La deuxième étape est un contrat d'achat, proposé dès le temps écoulé. La part acquisitive du loyer constitue un apport. À noter que si vous quittez le dispositif, cette part vous est intégralement reversée. 

Des conditions de ressources

Un tableau détaillant les plafonds de ressources annuelles maximales, revenus fiscaux s'entend, permet de savoir si l'on peut prétendre à un PSLA. Ces plafonds varient selon la taille du foyer et la zone géographique du logement : la distinction se fait entre l'agglomération parisienne, centre et périphérie et les grands ensembles urbains de province d'une part ; et les villes plus modestes autour de 250 000 et 50 000 habitants ainsi que le reste du pays d'autre part. 

Des avantages pour les souscripteurs 

• Un taux de TVA réduit à 5,5 %. 
• L'exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. 
• Une minoration du prix d'achat d'au moins 1% par année de location. 
• Aucun intérêt intercalaire ne vous sera réclamé au fur et à mesure de l'avancée de la construction. 
• Un contrat respectueux de la loi. 
• Des frais de notaire réduits. 
• La possibilité de cumuler les autres aides type PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Des garanties de rachat, revente et relogement

En cas de décès du locataire-accédant, d'un veuvage ou du deuil d'un membre du foyer, d'une mutation professionnelle, d'un chômage supérieur à une année, d'une invalidité ou d'un divorce (ou dissolution d'un PACS), le bien en location-accession bénéficie d'une garantie de rachat dans les 15 ans qui suivent la levée d'option (achat du bien initialement loué). La garantie vaut pour la revente qui prémunit le propriétaire contre une éventuelle perte de valeur du bien. Enfin, si le ménage bénéficiaire d'un PSLA ne souhaite pas revendre le bien, mais être relogé et conserver ses avantages, il se verra proposer 3 offres pour un loyer identique. 

Propriétaire grâce au BRS

Une histoire de secteur : les zones tendues

En France, Paris, les métropoles (Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Rennes...), les villes frontalières du nord et les littorales à l'ouest et dans le sud-est sont considérées comme des zones tendues en terme d'immobilier : une forte demande associée à une offre trop faible ont généré l'augmentation de prix du mètre carré et la flambée des loyers, quelles que soient les surfaces proposées. Entre baisse du pouvoir d'achat des Français et hausse des charges locatives pour les propriétaires, le secteur de l'immobilier a cherché de nouvelles options pour améliorer l’investissement locatif : le BRS est aujourd'hui une alternative au bail classique. 

Un Bail Réel Solidaire depuis 2015

Il ne faut pas confondre le bail solidaire ou Solibail, à vocation locative uniquement et le BRS, qui s'adresse aux ménages modestes souhaitant devenir propriétaires de logements neufs, appartement ou maison. L'optant acquiert les murs et loue le terrain à un OFS (Organisme Foncier Solidaire). Conséquence : une économie de 15 à 40% sur le prix d'une acquisition traditionnelle et de la rénovation. 

Une offre location et achat dynamisée

Ce dispositif est gratuit pour le bailleur, car les opérateurs (OFS) prennent en charge le loyer et l'entretien du bien. Le plus pour le locataire, c’est qu'il bénéficie d'un logement éco-performant pour un loyer bon marché, comparable à celui pratiqué en HLM (Habitation à Loyer Modéré). Enfin, les charges fiscales dues par les propriétaires sont réduites avec des baisses d’impôts immobiliers. Simplicité, sécurité et solidarité sont les 3 valeurs promues par le Ministère de la Cohésion des Territoires grâce à ce dispositif de location-accession. 

Quel propriétaire peut y prétendre ? 

Propriétaire d'un bien à louer et qui n'excède pas 5 pièces ? Vous pouvez donc proposer un BRS. Le logement doit être situé dans les fameuses zones tendues : Île-de-France, Pays de Loire, Nord-Pas-de-Calais, Languedoc-Roussillon, Rhône-Alpes ou Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le propriétaire loue son logement à une association partenaire de Solibail agréée par l'État, qui elle-même gère la location, juridiquement responsable du paiement des loyers et de l'entretien du bien. 

Les avantages pour le propriétaire

• Une prime de 1 000 euros est octroyée à tout propriétaire optant pour un dispositif BRS. 
• La garantie de paiement des loyers via l'association gestionnaire. 
• Des avantages fiscaux sur les revenus locatifs (de 30 à 80% dans certaines communes)
• L'association s'occupe de toute démarche administrative. 
• L'entretien courant du logement est assuré par ladite association. 
• Le montant du loyer est fixé selon le prix moyen du marché : un gage d'honnêteté et de transparence.

Qui bénéficie du bail réel solidaire ? 

Les ménages modestes et les personnes isolées (qui vivent à l'hôtel ou en foyer) à la recherche d'un logement décent. Ils bénéficient d'une convention d’occupation et d'un accompagnement social. À noter qu'on peut bénéficier d'une APL (Allocation pour le logement) dans le cadre du BRS. 

À qui s'adresser pour s'engager dans un BRS

Locataires et propriétaires, pour être guidés dans leurs démarches, s'adressent à la préfecture de la région où se trouve le logement ou dans les OFS qui émaillent le territoire.

Loi Pinel : la baisse des taux en 2023

Les réductions fiscales consenties dans le cadre de la loi Pinel passent de 12 à 10,5 % sur 6 ans en cas d'investissement locatif. Sur 9 ans, elles baissent de 3 %, passant de 18 à 15% et pour un engagement sur 12 ans, elles diminuent à 17,5%, au lieu de 21 % précédemment. Les logements qui, dans la cadre de la Pinel+, conservent les taux antérieurs sont ceux dont le permis de construire date de 2021. Les logements concernés devront en plus répondre aux normes environnementales et bénéficier du niveau 2025 de la RT2020 avec certains standards d'aménagements comme la double orientation et une surface minimale de 62 m² pour un T3. 

La location d'une passoire énergétique est interdite

Depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de louer des logements classés G (dont la consommation énergétique est supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an, montant qui figure sur le DPE et qu'il suffit de diviser par la surface habitable du logement). 70 000 logements du parc privé de France sont concernés. Il est également devenu impossible d'indexer les loyers si l'appartement ou la maison bénéficie d'une classe énergie F ou G : des travaux de rénovation énergétique seront nécessaires. 

Encadrement des loyers

Dans 24 villes de France, les maires peuvent désormais contrôler et sanctionner les contrevenants à l'encadrement des loyers (délimités par des plafonds) : une compétence qui incombait aux préfets. Un outil est à disposition de tous les locataires sur le site des mairies concernées : il leur permet de vérifier la conformité du montant de leur loyer. L'amende pour le propriétaire est plutôt dissuasive. 

Le PTZ, ou Prêt à Taux zéro 

Il représente la seule mesure en faveur de l'accession qui ne subisse aucun changement puisqu'il est prolongé jusqu'au 31 décembre 2023. Ce prêt immobilier dont le taux d’intérêt est de 0 %. permet aux primo-accédants de financer leur résidence principale à hauteur de 40% du prix total du bien. Cumulable avec un prêt immobilier classique et avec le PSLA, il en constitue l'apport. Seuls les établissements bancaires qui ont passé une convention avec l'État sont en mesure de le proposer. Les conditions pour l'obtenir sont : 

• Être une personne physique. 
• Acquérir sa résidence principale
• Ne pas avoir été propriétaire dans les 2 ans qui précèdent la demande. 
• Ne pas dépasser un certain niveau de ressources.