Peut-on sous-louer son logement en BRS ?

Est-ce possible de sous-louer son logement en bail réel solidaire (BRS) ? 

En quoi consiste la sous-location ?

La sous-location est définie par un contrat dans lequel le locataire cède en location l'intégralité ou une partie de son logement à une autre personne. Le locataire est toujours celui du propriétaire ou bailleur, mais il devient désormais le bailleur de son nouveau sous-locataire.

Dans quelles conditions pouvons nous sous-louer son logement ?

Nous ne pouvons pas sous-louer notre logement comme on l'entend et selon nos propres règles. Il y a des lois et réglementations en vigueur. Ainsi, d'après la source de la "loi de 1948", le locataire du logement a la possibilité de sous-louer son logement entier seulement s'il a obtenu au préalable une autorisation écrite du propriétaire de la propriété. Le locataire a la possibilité d'effectuer sa demande par lettre recommandée avec un accusé de réception.

En ce qui concerne le bail réel solidaire (BRS), il vise le bail à longue durée. Ce type de bail est un dispositif à destination des organismes fonciers solidaires (OFS) ainsi que des personnes à la recherche de logement. Les OFS obtiennent et conservent la propriété foncière concernant le bien alors que les preneurs acquièrent la propriété immobilière. Ce dispositif, grâce à la source de la loi ALUR (2016) permet aux ménages aux revenus modestes d'être propriétaires de leur logement immobilier situé en zone tendue à prix abordable, mais en restant locataires du terrain sur lequel il se situe.

Ainsi, un locataire après son acquisition pourra mettre en sous-location sa propriété, mais en respectant des restrictions particulières. Le propriétaire et donc l'acquéreur de la propriété doit s'engager à être le résident de l'habitat qui reste sa résidence principale. Ce qui laisse supposer, une occupation de celui-ci minimum 8 mois par an, sauf exception. Cette option est donc envisageable seulement avec le contrôle de l'organisme foncier solidaire (OFS). Les locations saisonnières n'étant pas autorisées. Si le propriétaire ne respecte pas les clauses du bail réel solidaire (BRS), il va être soumis à une résiliation de son bail réel solidaire (BRS) par l'organisme foncier solidaire (OFS).

Quels sont les avantages et les inconvénients de la sous-location ?

Il existe plusieurs avantages à ce type de bail :

• Le propriétaire est assuré de recevoir les loyers même en l'absence du locataire principal : absence de recherche de nouveau locataire.
• Le locataire principal continue à payer le loyer : même s'il n'occupe pas le logement.
• Le sous-locataire peut bénéficier du dispositif d'aide au logement et limiter ses dépenses : en effet, il obtiendra, par exemple, les APL et n'aura pas de frais lié à sa recherche de logement avec une agence par exemple.

Néanmoins, la sous-location n'est pas sans risque et peut présenter plusieurs inconvénients :

• Le locataire : il peut perdre son logement s'il ne respecte pas les conditions de la sous-location ou si celle-ci est interdite. Le sous-locataire a la faculté de le dénoncer ou exercer du chantage. Le locataire a la capacité de poursuivre en justice le sous-locataire en cas de soucis. Il pourra également perdre son allocation logement et s'expose à des risques de loyers impayés par le sous-locataire.
• Le sous-locataire : peut perdre certains de ses droits comme son maintien dans le logement ou l'acquisition du logement en cas de vente de celui-ci. Enfin, il y a la possibilité qu'il n'obtienne pas de quittance de loyer, ce qui compliquera son éventuelle recherche de sa nouvelle propriété.

Quelles sont les procédures à réaliser pour pouvoir sous-louer son logement ?

Il est primordial de respecter les réglementations mise en place pour pouvoir procéder à ce dispositif de sous-bail d'une propriété en bail réel solidaire (BRS). Tout d'abord, et avant de lancer les démarches, il est essentiel de se rapprocher de l'OFS. Ce sont eux qui nous donnerons l'accord ou non pour ce dispositif et nous exposerons les conditions.

De plus, ils nous indiqueront le prix du loyer à verser pour le nouvel acquéreur et les modalités du contrat. En effet, sur ce type de bain, il y a une application de plafonds de ressources et du prix du loyer spécifique. 
 

Ainsi, c'est avant tout une collaboration avec l'OFS. La recherche du nouveau locataire sera ensuite envisageable.

La sous-location : un business à part

En définitive, nous constatons que les modalités pour sous-louer son logement en bail réel solidaire (BRS) ne sont pas anodines et requièrent une bonne connaissance des réglementations en vigueur. Elle est particulière et n'est pas aussi simple que celle d'un bail "standard". Il est donc essentiel de se renseigner auprès de l'OFS.