Tout savoir sur le bail réel solidaire
Le bail réel solidaire ou BRS vous permet de devenir propriétaire à un prix avantageux. Toutefois, plusieurs conditions sont requises pour pouvoir être éligible à ce type d'achat immobilier. Découvrons ensemble son fonctionnement.
Le bail réel solidaire, qu'est-ce que c'est ?
Le bail réel solidaire a été mis en place en 2017, dans le cadre de la loi Alur. Son objectif est simple : permettre aux ménages les plus modestes d'accéder à la propriété grâce à la dissociation du bâti et du foncier. Cela signifie que vous devenez propriétaire du logement, mais pas du terrain : vous en êtes seulement le locataire.
Pour mettre en place le BRS, le promoteur immobilier s'associe à un organisme foncier solidaire (OFS) afin de pouvoir construire des habitations sur les terrains qu'ils possèdent. L'OFS est un organisme à but non lucratif encadré par la préfecture de chaque région.
L'acheteur acquiert le logement auprès du promoteur et il signe un contrat de bail avec l'OFS pour une durée plus ou moins longue (99 ans au maximum). Ce délai est propre à chaque propriétaire : le délai repart à zéro avec le nouvel acquéreur.
Quelles sont les conditions du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est très encadré. Vous devez ainsi remplir ces conditions pour pouvoir y prétendre :
- Le logement doit être la résidence principale,
- Le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en l'état de futur d'achèvement),
- Vous devez payer une redevance mensuelle à l'OFS,
- Vos ressources ne doivent pas déplacer les plafonds autorisés selon la zone géographique dans laquelle se trouve le logement et selon le nombre de personnes présentes dans le foyer.
Les potentiels acquéreurs doivent en effet avoir des ressources qui correspondent aux plafonds du prêt social de location accession (PSLA).
Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?
Opter pour le BRS présente de nombreux avantages pour l'acquéreur :
- Le prix d'achat du bien immobilier est réduit. En effet, le prix du terrain représente généralement 15 à 40 % de la valeur totale du bien. Vous économisez ainsi une somme foncière conséquente.
- Pour l'achat d'un logement neuf, la TVA est réduite à 5,5 %.
- Selon la commune, il est possible de profiter d'un abattement de 30 % sur la taxe foncière.
- Le bail réel solidaire est compatible avec le prêt à taux zéro.
- La durée du bail est renouvelable afin d'être perpétuel.
Ce dispositif permet ainsi aux revenus modestes d'accéder à la propriété dans des zones dynamiques et relativement chères au niveau de l'immobilier. Ainsi, il est particulièrement intéressant dans les grandes villes, à commencer par Paris où le prix au mètre carré est au-dessus de 10 000 €.
Quels sont les inconvénients du bail réel solidaire ?
Si le bail réel solidaire peut sembler avantageuse pour les ménages modestes, plusieurs inconvénients doivent être pris en compte :
- Le BRS ne s'adresse qu'à certaines catégories de la population,
- Le BRS concerne uniquement la résidence principale qui est occupée au moins 6 mois par an.
- Les propriétaires doivent payer une redevance mensuelle pour la location du terrain à l'OFS. Celle-ci représente une charge entre 2 et 4 € par mètre carré,
- La plus-value est très limitée à la revente.
- L'achat des logements en BRS ne permet pas de constituer de patrimoine.
Comment vendre un logement acquis en bail réel solidaire ?
Il vous est tout à faire possible de vendre votre bien lorsque vous le souhaitez. Toutefois, la cession est soumise à plusieurs conditions :
- Le futur acheteur être un ménage dont les ressources ne dépasse pas les plafonds du PSLA,
- Le futur acquéreur doit être agréé par l'OFS,
- C'est l'OFS qui fixe le prix de revente à votre place. Il peut décider de sa majoration pour valoriser les travaux tout en permettant de trouver rapidement un nouveau propriétaire.
Qu'en est-il de la transmission d'un bail réel solidaire ?
La transmission d'un logement en BRS est également encadré par l'OFS. En effet, l'héritier doit respecter les conditions d'éligibilité selon ses revenus pour pouvoir prétendre au bien. S'il ne correspond pas aux critères, il doit alors mettre le bien en vente au prix fixé par l'OFS. L'organisme a ainsi un an pour trouver un nouvel acquéreur, sans quoi, il devra indemniser les héritiers selon les conditions prévues par le bail.
Il existe toutefois une exception pour les couples mariés ou pacsés. Si le propriétaire décède, son conjoint est autorisé à rester dans le logement, et ce, même si ses ressources sont supérieures au plafond autorisé. La seule condition est qu'il conserve le bien comme résidence principale, sans quoi, il devra partir.
