Bail réel solidaire et hypothèque

Si l'hypothèque est une procédure bien connue dans l'immobilier, elle peut toutefois être plus complexe lorsque le bien a été acquis en bail réel solidaire. Dans cet article, nous vous présentons tous les enjeux du bail réel solidaire et de la possibilité d'avoir recours à l'hypothèque.

Qu'est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire, ou BRS, est un dispositif d'accession à la propriété qui a été mis en place par la loi Macron en août 2015. Le BRS permet de construire des parcs de logements partout en France qui sont accessibles de manière pérenne en instaurant des conditions financières précises. Cette mesure permet d'éviter la spéculation abusive du foncier.

Grâce à lui, des ménages modestes peuvent acheter un bien immobilier à prix réduit, en dissociant le foncier du bâti. Autrement dit, vous achetez uniquement le logement et vous louez le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le prix de la location est relativement faible par rapport à la valeur du bien. Ce système permet de réaliser entre 20 à 40 % d'économies selon le secteur géographique du bien. Les ménages ayant acheté un bien en BRS peuvent le revendre, le donner ou le transmettre.

Le fonctionnement du BRS

En dissociant le logement du foncier, le bail réel solidaire se trouve à mi-chemin entre la location et l'accession en pleine propriété. Le terme "bail" renvoie ainsi à la location du terrain. La redevance mensuelle est calculée d'après la surface du logement et elle reste abordable pour ne pas mettre les nouveaux propriétaires dans une situation précaire.

L'Organisme Foncier Solidaire est une société privée à but non lucratif agréé par l'État. Il assure que les conditions du BRS sont bien respectées pour que le prix des logements restent abordables. Depuis la mise en place du BRS, le parc locatif s'est agrandi partout en France. Les OFS se trouvent principalement dans les villes les plus importantes. Vous pouvez vous rapprocher de celles de votre région pour mettre en place votre projet.

À qui est destiné le bail réel solidaire ?

L'éligibilité du bail réel solidaire est fixée selon un plafond de ressources à ne pas dépasser. Celui-ci est modifié chaque année. Voici les plafonds de ressources de 2023 :

• 35 515 € en zone A et 26 921 € en zone B et C pour une personne,
• 49 720 € en zone A et 35 899 € en zone B et C pour deux personnes,
• 56 825 € en zone A et 41 525 € en zone B et C pour trois personnes,
• 64 638 € en zone A et 46 014 € en zone B et C pour quatre personnes,
• 73 732 € en zone A et 50 489 € en zone B et C pour cinq personnes et plus.

La zone A englobe les agglomérations de Paris, Lyon, Marseille, Montpellier ainsi que la partie française de Genève et la Côte d'Azur. La zone B regroupe les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants et les départements d'Outre-Mer tandis que la zone C est relative au reste du territoire.

Le plafond de ressources se base sur le revenu fiscal n-2. À ce plafond s'ajoute celui du prix de vente au m² de surface utile hors taxe :

• 5 502 € pour la zone A bis,
• 4 168 € pour la zone A,
• 3 338 € pour la zone B1,
• 2 914 € pour la zone B2,
• 2 548 € pour la zone C.

Bon à savoir : le bail réel solidaire s'adresse exclusivement aux résidences principales.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire en zone tendue. Les logements sont soumis aux normes de confort et d'énergie en vigueur pour assurer la jouissance paisible du bien, tout en maîtrisant ses factures énergétiques. Il présente également d'autres avantages qui le rendent très intéressant :

• Entre 15 et 40 % d'économie sur son projet immobilier selon le secteur choisi,
• La possibilité de constituer un capital avec une mensualité réduite,
• La possibilité de financer son projet avec un prêt à taux zéro,
• Un loyer relativement faible pour le terrain,
• La garantie du rachat du bien par l'OFS,
• La TVA réduite à 5,5 % contre les 20 % habituels,
• Selon la collectivité, l'abattement de la taxe foncière peut osciller entre 30 et 100 %.

Le BRS a-t-il des inconvénients ?

Si le bail réel solidaire présente de nombreux avantages, certains inconvénients doivent toutefois être connus avant d'acquérir un bien.

• La revente : à cause de la limite de prix de revente, le montant des bénéfices est limité. Le propriétaire ne jouit donc pas de la liberté de disposer de son bien comme il le souhaite.
• La mise en place administrative : le BRS ne s'adresse qu'à une certaine partie de la population, il est donc essentiel de connaître sa potentielle éligibilité avant de s'engager dans les procédures administratives.
• Le processus de transmission : il est possible d'hériter d'un bien en BRS, à condition d'être éligible aux conditions de ressources.
• Un manque de flexibilité : le bail réel solidaire ne concerne que les résidences principales. La sous-location ou les restructurations complètes du logement sont donc limitées.

Un achat sécurisé

Le BRS permet d'accéder à la propriété sans fragiliser la situation financière des ménages.

• L'assurance revente : si le propriétaire doit revendre son logement dans les 10 ans qui suivent l'achat (suite à une mutation, un décès ou un divorce), cette assurance couvre les pertes financières.
• La garantie de rachat : en cas de difficultés financières, l'OFS peut racheter le bien acquis en BRS. Le prix est inscrit dans le contrat de vente dès la phase d'achat.
• La garantie de relogement : le propriétaire peut avoir une proposition de relogement dans le parc locatif social.

Est-il possible de revendre son logement acquis en bail réel solidaire ?

Il est tout à fait possible de revendre son logement acquis en BRS. Toutefois, pour qu'il reste attractif auprès des ménages éligibles, son prix de vente est encadré. Il est ainsi limité au prix d'achat tout en étant actualisé avec un indice choisi par l'OFS. Le nouveau propriétaire bénéficiera ensuite d'un bail réel solidaire pour une durée minimale de 18 ans.

Le BRS peut également être transmis en héritage si la personne répond aux conditions de ressources. Sans cela, elle dispose d'un délai d'un an pour trouver un nouvel acquéreur, sans quoi, le bail est rompu.

Peut-on hypothéquer un bien en BRS ?

Une personne ayant acquis son bien en bail réel solidaire est considérée comme propriétaire à part entière puisqu'il détient des droits réels sur le bâti. En effet, l'article L.255-9 du Code de la construction et de l'habitation stipule que "les droits réels issus du bail réel solidaire ainsi que les constructions édifiées, rénovées ou réhabilitées sur le terrain ou l'immeuble bâti donné à bail peuvent être saisis dans les formes prescrites pour la saisie immobilière".

Un logement acquis en BRS peut ainsi être vendu, transmis et hypothéqué comme tous les autres types de biens immobiliers. Pour rappel, l'hypothèque conventionnelle est une garantie réelle consentie par l'emprunteur sur son bien. Elle doit être réalisée par un notaire et publié au service de publicité foncière.